전세사기 예방 체크리스트 15가지 계약 전 필수

전셋집을 구하는 것은 설레는 일이지만, 최근 전세사기 피해가 급증하면서 보증금을 잃을까 불안한 마음도 커지고 있어요. 소중한 보증금을 지키기 위해서는 계약 전후로 꼼꼼하게 확인해야 할 사항들이 있어요. 이 글에서는 전세사기 예방을 위한 필수 체크리스트 15가지를 계약 전과 후로 나누어 자세히 안내해 드릴게요. 여러분의 안전한 주거 생활을 위한 든든한 길잡이가 되어줄 거예요.

 

🔑 계약 전 필수 확인 사항 10가지

전세 계약을 하기 전에 반드시 확인해야 할 10가지 사항을 꼼꼼히 살펴보며 여러분의 소중한 보증금을 지키는 첫걸음을 내딛어 보세요. 이 과정은 다소 번거로울 수 있지만, 나중에 겪을 수 있는 큰 피해를 예방하는 데 결정적인 역할을 한답니다.

 

1. 등기부등본 정밀 분석

등기부등본은 부동산의 현재와 과거의 권리 관계를 보여주는 가장 중요한 서류예요. 먼저, 임대인이 실제 소유자인지 확인해야 해요. 만약 소유주가 아니라면 위임장과 인감증명서를 반드시 확인하고, 가능하다면 실제 소유주와 직접 통화하여 계약 사실을 확인하는 것이 안전해요. 또한, '갑구'에서는 소유권 이전 이력을, '을구'에서는 근저당, 가압류, 전세권 등 현재 설정된 권리 관계를 면밀히 파악해야 해요. 특히 근저당 설정 금액이 주택 시세 대비 과도하게 높다면, 경매 시 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커지니 주의해야 해요. 신탁 등기 여부도 반드시 확인해야 하는데, 신탁 등기가 되어 있다면 소유권이 신탁 회사로 이전된 것이므로 신탁 회사의 동의 없이 체결된 계약은 무효가 될 수 있어요. 이는 전세사기에서 자주 악용되는 수법 중 하나이니, 신탁 등기된 주택은 더욱 신중하게 접근해야 해요.

 

2. 건축물대장 확인

건축물대장을 통해 해당 주택이 불법 건축물은 아닌지, 용도 변경이나 증축, 개축 등이 합법적으로 이루어졌는지 확인해야 해요. 특히 지하나 옥탑방 등이 불법으로 개조되어 주거용으로 사용되는 경우, 나중에 계약이 무효가 되거나 이행 강제금이 부과될 수 있어요. 또한, 건축물대장상의 면적과 실제 면적이 일치하는지도 확인하는 것이 좋아요. 불법 건축물은 추후 건물 철거 명령 등 예기치 못한 문제가 발생할 수 있으며, 이는 임차인의 주거 안정성을 크게 해칠 수 있어요. 부동산 거래 시 건축물대장은 필수적으로 확인해야 하는 서류 중 하나랍니다.

 

3. 주변 시세 및 전세가율 확인

주변의 유사한 주택들의 매매가와 전세가를 비교하여 전세가율을 파악하는 것이 중요해요. 전세가율이 너무 높다는 것은 집값 대비 전세 보증금 비율이 높아, 집을 팔아도 보증금을 온전히 돌려주기 어려운 '깡통전세'일 가능성이 높다는 신호예요. 일반적으로 전세가율이 70%를 넘지 않는 것이 안전하다고 여겨지지만, 지역별 부동산 시장 상황에 따라 다를 수 있어요. 국토교통부 실거래가 공개 시스템이나 부동산 플랫폼 등을 통해 정확한 시세를 파악하고, 시세보다 현저히 낮은 전세가는 의심해볼 필요가 있어요. 시세보다 낮은 이유는 분명히 있을 것이며, 이는 전세사기의 전조 증상일 수 있어요.

 

4. 임대인(집주인) 정보 확인

임대인이 등기부등본 상의 실제 소유주와 일치하는지 반드시 신분증을 대조하여 확인해야 해요. 만약 임대인이 아닌 대리인과 계약을 진행한다면, 임대인의 인감증명서가 첨부된 위임장, 대리인의 신분증, 그리고 가능하다면 임대인 본인과 직접 유선 통화하여 계약 사실을 재확인하는 것이 좋아요. 또한, 임대인의 국세 체납 이력 등 공공 정보를 조회하여 임대인의 재정 상태나 채무 관계를 파악하는 것도 보증금을 보호하는 데 도움이 될 수 있어요. 주택도시보증공사(HUG)의 안심전세 앱 등을 활용하면 집주인의 체납 사실 여부 등도 확인할 수 있답니다.

 

5. 공인중개사 자격 및 영업 여부 확인

계약 시 이용하는 공인중개사가 정식으로 등록된 공인중개사인지, 그리고 현재 정상적으로 영업 중인지 반드시 확인해야 해요. 국토교통부 부동산거래관리시스템이나 한국공인중개사협회 홈페이지를 통해 해당 중개업자의 등록 정보, 업무 정지 여부 등을 조회할 수 있어요. 신뢰할 수 있는 중개업소를 이용하는 것은 전세사기 피해를 예방하는 중요한 단계 중 하나예요. 자격이 없는 불법 중개업자나 폐업한 업소와 거래하는 것은 매우 위험하므로, 계약 전에 반드시 꼼꼼히 확인하세요.

 

6. 표준임대차계약서 사용

법무부에서 권장하는 주택임대차표준계약서를 사용하는 것이 좋아요. 표준계약서에는 임차인의 대항력, 우선변제권 확보 방법, 보증금 증액 시 보호 방법 등 임차인을 보호하기 위한 필수적인 규정들이 포함되어 있어요. 계약서 작성 시 임대인과 임차인의 의무, 특약사항 등을 명확하게 기재하고, 모든 내용을 꼼꼼히 읽어본 후 서명해야 해요. 임의로 계약서 내용을 수정하거나 불리한 조항이 포함되지 않았는지 주의 깊게 살펴보세요.

 

7. 계약서 특약사항 명확히 명시

표준 계약서 외에도 임대인과 협의한 중요한 사항들은 반드시 특약사항으로 명확하게 명시해야 해요. 예를 들어, 계약 만료 시 임대인이 근저당권을 말소해주기로 약속했으나 이를 이행하지 않을 경우 계약을 해제할 수 있다는 내용, 또는 특정 수리 의무에 대한 사항 등을 구체적으로 기재하는 것이 좋아요. 특약사항은 계약의 효력을 강화하고, 추후 발생할 수 있는 분쟁을 예방하는 중요한 역할을 해요. 임대인이 구두로 약속한 내용이라도 반드시 서면으로 남겨야 법적 효력을 갖는답니다.

 

8. 전세보증금 반환보증 보험 가입 가능 여부 확인

전세보증금 반환보증 보험은 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우, 보증 기관에서 대신 지급해주는 제도예요. HUG(주택도시보증공사)나 SGI(서울보증보험) 등에서 가입할 수 있으며, 가입이 가능한 주택인지, 그리고 보증료는 얼마인지 미리 확인하는 것이 중요해요. 특히 전세가율이 높거나, 임대인의 재정 상태가 불안정하다고 판단될 경우 반환보증 보험 가입은 필수적으로 고려해야 할 사항이에요. 다만, 모든 주택이 가입 가능한 것은 아니므로 계약 전에 반드시 확인 절차를 거쳐야 해요.

 

9. 신탁 등기 여부 확인

신탁 등기가 된 부동산은 소유권이 신탁 회사로 이전된 상태이므로, 임대인이 실제 소유주라 하더라도 신탁 회사의 동의 없이는 임대차 계약을 체결할 수 없어요. 만약 신탁 회사의 동의 없이 체결된 계약은 무효가 되며, 임차인은 보증금을 돌려받기 어려울 수 있어요. 등기부등본의 '을구'를 통해 신탁 등기 여부를 반드시 확인해야 하며, 신탁 등기가 되어 있다면 신탁 원부 등을 통해 신탁 계약 내용을 상세히 확인하고 신탁 회사의 동의를 받은 계약서인지 꼼꼼히 살펴보아야 해요. 신탁 부동산 거래는 일반 부동산 거래보다 복잡하므로 전문가의 도움을 받는 것이 좋아요.

 

10. 안심전세 앱 활용

정부에서 제공하는 '안심전세 앱'은 전세사기 예방을 위한 유용한 도구예요. 이 앱을 통해 주택의 시세 정보, 집주인의 체납 정보, 등기부등본 변동 사항 알림 등 다양한 정보를 손쉽게 얻을 수 있어요. 계약 전 집주인의 신용 상태나 주택의 권리 관계 변동을 미리 파악하는 데 큰 도움을 받을 수 있으니, 적극적으로 활용하는 것이 좋아요. 안심전세 앱은 여러분의 보증금을 지키는 든든한 조력자가 될 수 있어요.

 

✅ 계약 후 필수 확인 사항 5가지

계약이 끝났다고 해서 안심하기는 일러요. 계약 후에도 보증금을 안전하게 지키기 위해 반드시 이행해야 할 5가지 중요한 절차들이 있어요. 이 절차들을 통해 임차인의 권리를 확보하고, 만약의 사태에 대비할 수 있답니다.

 

1. 전입신고 및 확정일자 받기

계약 후 이사하면 가장 먼저 해야 할 일은 바로 주민센터에 전입신고를 하고, 임대차 계약서 원본에 확정일자를 받는 거예요. 전입신고는 대항력의 요건이며, 확정일자는 우선변제권을 확보하는 데 필수적이에요. 대항력이란 임차인이 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 힘을 말하고, 우선변제권은 임차주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때 후순위 권리자나 기타 채권자보다 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 의미해요. 이 두 가지를 모두 갖추어야만 임차인은 안전하게 보증금을 보호받을 수 있어요. 이사 당일 바로 처리하는 것이 가장 중요하며, 늦어질 경우 그만큼 권리 확보가 늦어진다는 점을 명심해야 해요.

 

2. 등기부등본 변동 사항 확인

계약 후에도 등기부등본의 변동 사항을 주기적으로 확인하는 것이 중요해요. 임대인이 잔금 지급 전에 근저당을 추가로 설정하거나, 가압류 등이 들어오는 경우 임차인의 보증금에 대한 위험이 커질 수 있어요. 인터넷 등기소 등을 통해 주기적으로 등기부등본을 열람하여 권리 관계에 변화가 없는지 살펴보세요. 특히 이사 전후로 변화가 있는지 꼼꼼히 확인하는 것이 좋습니다. 만약 계약 시와 다르게 새로운 권리 관계가 설정되었다면 즉시 임대인에게 확인하고 필요한 조치를 취해야 해요.

 

3. 잔금 지급 시 주의

잔금 지급은 반드시 공인중개사 사무소 등 공적인 자리에서 진행하는 것이 안전해요. 잔금 지급과 동시에 임대인으로부터 주택의 열쇠를 인수받고, 가능하다면 계약서에 잔금 수령 확인 및 열쇠 인계 사실을 명시하는 것이 좋아요. 보증금은 반드시 등기부등본 상의 실제 소유주 또는 계약서에 명시된 임대인 명의의 계좌로만 입금해야 해요. 타인의 계좌로 입금하는 것은 보증금 반환 시 혼란을 야기할 수 있으며, 사기 위험을 높일 수 있어요. 또한, 잔금 지급 후에는 즉시 전입신고를 완료해야 대항력을 갖출 수 있다는 점을 잊지 마세요.

 

4. 전입 신고 완료 확인

이사 당일 또는 잔금 지급 직후, 전입신고가 정상적으로 완료되었는지 반드시 확인해야 해요. 주민센터나 인터넷 정부24를 통해 전입신고 처리 상태를 확인할 수 있어요. 전입신고가 지연되거나 오류가 발생하면 대항력 확보가 늦어질 수 있으므로, 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요해요. 만약 전입신고 처리에 문제가 있다면 즉시 해당 주민센터에 문의하여 해결해야 해요. 대항력은 전입신고를 마친 다음 날부터 발생하므로, 신고 완료 시점을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

 

5. 주택 상태 점검

열쇠를 인수한 후에는 집 내부의 상태를 꼼꼼히 점검해야 해요. 계약 시 확인했던 부분들과 일치하는지, 파손되거나 문제가 있는 부분은 없는지 확인하고, 발견 즉시 임대인에게 알리고 수리를 요청해야 해요. 또한, 이사 당일 전기, 수도, 가스 등 공과금 정산을 완료하고, 이전 거주자의 미납 요금이 없는지 확인하는 것이 좋아요. 집 상태에 대한 모든 기록(사진, 영상 등)을 남겨두면 추후 분쟁 발생 시 증거 자료로 활용할 수 있어요.

 

💡 실제 사례 및 자주 묻는 질문

전세사기는 다양한 형태로 발생하며, 많은 사람들이 이러한 피해를 경험하고 있어요. 실제 발생했던 사례들을 통해 경각심을 높이고, 자주 묻는 질문들을 통해 궁금증을 해소하며 안전한 전세 계약을 위한 지식을 쌓아나가도록 해요.

 

실제 전세사기 사례

깡통전세 사례: 주택의 매매가보다 전세 보증금이 더 높게 설정된 경우, 집을 팔아도 보증금을 온전히 돌려주지 못하는 상황이 발생해요. 임대인이 빚을 갚지 못해 집이 경매로 넘어가면, 임차인은 후순위 권리자로서 보증금을 일부 또는 전부 잃을 위험이 커져요. 시세보다 지나치게 높은 전세가는 깡통전세의 위험 신호예요.

 

가짜 집주인 사례: 실제 집주인이 아닌 대리인이나 중개 보조원이 집주인 행세를 하며 계약을 체결하고, 임차인으로부터 받은 보증금을 가로채는 경우예요. 위임장, 인감증명서 등을 위조하거나, 임대인의 정보를 도용하여 사기 행각을 벌여요. 계약 시 임대인의 신분증과 등기부등본을 반드시 대조하고, 가능하다면 임대인 본인과 직접 통화하여 계약 내용을 확인하는 것이 중요해요.

 

이중계약 사례: 동일한 주택에 대해 여러 명의 임차인과 전세 계약을 맺고, 각자로부터 받은 보증금을 편취하는 수법이에요. 특히 계약 시기를 조절하여 등기부등본 상의 권리 관계 변동을 숨기거나, 대항력 확보가 어려운 상황을 이용해요. 이러한 피해를 막기 위해서는 계약 전 등기부등본을 통해 현재 임대차 계약 현황을 파악하고, 계약 후에는 즉시 전입신고와 확정일자를 받아야 해요.

 

신탁부동산 사기 사례: 신탁 등기가 된 부동산의 경우, 소유권이 신탁회사로 이전된 상태이기 때문에 신탁 회사의 동의 없이는 임대차 계약이 무효가 될 수 있어요. 사기꾼들은 이러한 점을 악용하여 신탁 회사의 동의 없이 계약을 체결하고 보증금을 편취해요. 신탁 등기된 부동산은 계약 전 반드시 신탁 원부를 확인하고 신탁 회사의 동의 여부를 꼼꼼히 확인해야 해요.

 

❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 대리인과 계약 시 가장 주의해야 할 점은 무엇인가요?

 

A1. 임대인의 신분증, 위임장, 인감증명서를 꼼꼼히 확인하고, 가능하다면 임대인 본인과 직접 통화하여 계약 사실 및 내용을 재확인해야 해요. 보증금은 반드시 임대인 명의 계좌로만 입금해야 하며, 계약서에 대리인과의 계약임을 명시하는 것이 좋아요.

 

Q2. 전세가율이 70%를 넘는 경우, 어떤 조치를 취해야 하나요?

 

A2. 전세가율이 높으면 '깡통전세' 위험이 커지므로, 전세보증금 반환보증 보험 가입을 필수적으로 고려해야 해요. 또한, 집주인의 신용 상태나 추가적인 근저당 설정 가능성 등을 더욱 면밀히 확인해야 합니다.

 

Q3. 전세사기 피해를 입었다면, 가장 먼저 무엇을 해야 하나요?

 

A3. 즉시 전세사기 피해 지원 관련 법률(예: 전세사기 특별법)의 적용 요건을 확인하고, 관련 기관(경찰, HUG 전세피해지원센터, 대한법률구조공단 등)에 신고 및 상담을 진행해야 해요. 가능한 모든 증거 자료(계약서, 문자, 통화 녹음 등)를 확보하고 법률 전문가와 상담하는 것이 중요해요.

 

Q4. 등기부등본 상에 근저당이 설정되어 있는데, 전세 계약해도 괜찮을까요?

 

A4. 근저당 금액이 주택 시세 대비 과도하지 않다면 안전할 수 있어요. 하지만 근저당 금액이 높다면, 경매 시 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커져요. 근저당 설정 금액과 주택 시세를 비교하여 신중하게 판단해야 하며, 가능하면 잔금 지급일에 근저당이 말소되는 조건으로 계약하는 것이 안전해요.

 

Q5. 전입신고와 확정일자는 언제 받아야 하나요?

 

A5. 이사 당일, 즉 잔금 지급과 동시에 주민센터에 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 해요. 이 두 가지 절차를 통해 임차인은 대항력과 우선변제권을 확보하게 됩니다.

 

Q6. 계약서에 '특약사항'은 왜 중요한가요?

 

A6. 특약사항은 임대인과 임차인 간에 별도로 합의한 내용을 법적으로 효력을 갖도록 명시하는 부분이에요. 구두로 합의한 내용이나 계약서의 빈틈을 보완하여 추후 발생할 수 있는 분쟁을 예방하고, 임차인의 권리를 더욱 확실하게 보호하는 역할을 해요. 중요한 내용은 반드시 특약사항으로 명시해야 해요.

 

Q7. 신탁 등기된 주택은 계약하면 무조건 위험한가요?

 

A7. 신탁 등기된 주택은 신탁 회사의 동의 없이 체결된 계약은 무효가 될 수 있어 위험성이 높아요. 하지만 신탁 회사의 동의를 받고, 신탁 계약 내용을 명확히 확인한 후 계약한다면 안전할 수도 있어요. 다만, 일반적인 부동산 거래보다 복잡하므로 전문가의 도움을 받는 것이 좋아요.

 

Q8. '안심전세 앱'은 어떤 정보를 제공하나요?

 

A8. 안심전세 앱은 주택 시세 정보, 집주인 정보(체납, 신용 등), 등기 변동 사항 알림, 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부 등 전세 계약에 필요한 다양한 정보를 제공해요. 전세사기 예방에 매우 유용한 도구이니 꼭 활용해 보세요.

 

Q9. 계약 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 어떻게 해야 하나요?

 

A9. 임대차 계약 만료 시 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면, 내용증명 발송, 지급명령 신청, 전세보증금 반환 소송 등을 진행할 수 있어요. 전세보증금 반환보증 보험에 가입되어 있다면 해당 보험사를 통해 보증금을 지급받을 수 있어요. 법률 전문가와 상담하여 가장 효과적인 방법을 선택하는 것이 중요해요.

 

Q10. 전세 계약 시 중개수수료는 누가 부담하나요?

 

A10. 일반적으로 임대인과 임차인이 각각 부담하며, 법정 요율 범위 내에서 부동산 중개업자와 협의하여 결정해요. 법정 요율은 지역별, 주택 가격별로 다르니 미리 확인해두는 것이 좋아요.

 

Q11. 전입신고를 하면 바로 대항력이 생기나요?

 

A11. 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 대항력이 발생해요. 따라서 이사 당일 전입신고를 완료하는 것이 중요하며, 가능한 한 빨리 신고하는 것이 좋습니다.

 

Q12. 확정일자를 받으면 우선변제권이 생기나요?

 

A12. 네, 확정일자를 받으면 임차주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때 후순위 권리자보다 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 우선변제권이 생겨요. 전입신고와 확정일자를 모두 받아야 임차인의 권리가 강화됩니다.

 

Q13. 계약 기간 만료 전에 이사해야 할 경우, 보증금을 돌려받을 수 있나요?

 

A13. 일반적으로 계약 기간 만료 전에 이사하려면 임대인의 동의가 필요하며, 새로운 임차인을 구해야 보증금을 돌려받을 수 있어요. 임대인의 동의 없이 임의로 이사할 경우 계약 위반으로 간주될 수 있으니 주의해야 합니다.

 

Q14. 전세 계약 시 등기부등본은 얼마나 자주 확인해야 하나요?

 

A14. 계약 전에는 반드시 확인해야 하며, 계약 후에도 잔금 지급 전까지, 그리고 가능하다면 이사 후에도 주기적으로 변동 사항을 확인하는 것이 안전해요. 인터넷 등기소에서 발급받을 수 있습니다.

 

Q15. 임대인이 집을 팔려고 할 때, 임차인은 어떻게 해야 하나요?

 

A15. 임차인의 대항력이 있다면, 집이 팔리더라도 새로운 집주인에게 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있어요. 즉, 계약 만료 시까지 거주할 권리가 있으며, 새로운 집주인이 임대인의 지위를 승계받게 됩니다. 하지만 새로운 집주인과 원만하게 협의하여 보증금을 돌려받고 이사하는 경우도 많습니다.

 

Q16. 임대인의 동의 없이 집을 전대해도 되나요?

 

A16. 임대인의 동의 없이 전대하는 것은 임대차 계약 위반이며, 계약이 해지될 수 있어요. 따라서 전대차 계약을 하려면 반드시 임대인의 명시적인 동의를 받아야 합니다.

 

Q17. 전세 계약 갱신 시, 계약서를 다시 작성해야 하나요?

 

A17. 묵시적 갱신의 경우 별도의 계약서 없이 기존 계약이 동일하게 유지되지만, 계약 갱신 요건(예: 임대료 증액)이 있다면 서면으로 갱신 계약서를 작성하는 것이 좋아요. 갱신 계약 시에도 관련 법규 및 특약사항을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

 

Q18. 전세 계약 시, '묵시적 갱신'이란 무엇인가요?

 

A18. 임대차 기간 만료 2개월 전까지 임대인이나 임차인이 갱신 거절 또는 조건 변경의 통지를 하지 않으면, 이전과 동일한 조건으로 다시 임대차 계약이 갱신된 것으로 보는 제도예요. 단, 이때 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있으며, 통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생해요.

 

Q19. 전세 계약 시, 등기부등본의 '을구'에서는 무엇을 확인해야 하나요?

 

A19. 을구에는 근저당, 전세권, 저당권, 가압류, 가등기 등 소유권 외의 권리 관계가 기재되어 있어요. 이 내용들을 통해 주택에 설정된 담보나 채무 관계를 파악하고, 임차인의 보증금에 영향을 줄 수 있는 위험 요소를 확인해야 해요.

 

Q20. 전세 계약 만료 1개월 전인데, 집주인이 집을 보여달라고 합니다. 어떻게 해야 하나요?

 

A20. 집주인은 계약 만료 1개월 전부터 임차인의 동의 없이도 새로운 세입자에게 집을 보여줄 수 있어요. 하지만 임차인의 사생활 침해를 최소화하도록 협조하는 것이 좋으며, 방문 시간 등을 사전에 조율하는 것이 일반적입니다.

 

Q21. 계약 만료 2개월 전에 임대인에게 갱신 거절 통지를 받았어요. 어떻게 해야 하나요?

 

A21. 임대인으로부터 정당한 사유(실거주 등)로 갱신 거절 통지를 받았다면, 계약 기간 만료 시 이사를 해야 해요. 이때 임대인은 임차인의 이사 비용을 일부 부담하는 것이 일반적입니다. 만약 갱신 거절 사유가 부당하다고 생각되면 법률 전문가와 상담해 보세요.

 

Q22. 전세 계약 시, 반드시 공인중개사를 통해서 해야 하나요?

 

A22. 반드시 공인중개사를 통해서 해야 하는 것은 아니지만, 안전을 위해 공인중개사를 통하는 것이 좋아요. 공인중개사는 계약 관련 법규에 대한 지식이 있고, 등기부등본 확인 등 안전한 거래를 위한 절차를 도와주기 때문에 사기 위험을 줄일 수 있어요.

 

Q23. 전세 계약서에 임대인의 휴대전화 번호만 있는데, 괜찮을까요?

 

A23. 연락 가능한 임대인의 주소나 다른 연락처(유선 전화 등)가 함께 기재되어 있는 것이 좋아요. 휴대전화 번호만 있는 경우, 연락이 두절될 경우 문제가 발생할 수 있어요. 등기부등본 상의 주소와 실제 거주지가 일치하는지도 확인하는 것이 좋습니다.

 

Q24. 계약 만료 3개월 전에 임차인이 갱신 거절 통지를 했어요. 계약은 어떻게 되나요?

 

A24. 임차인이 계약 만료 2개월 전까지 갱신 거절 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신이 되지만, 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있으며, 통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생해요. 따라서 3개월 전에 통지했다면 계약은 만료됩니다.

 

Q25. 전세 계약 시, '묵시적 갱신' 기간 동안 임대료 인상이 가능한가요?

 

A25. 묵시적 갱신 기간 중에는 임대료 증액이 제한될 수 있어요. 주택임대차보호법상 임대료 증액은 1년에 5%를 초과할 수 없으며, 묵시적 갱신 기간 중에는 증액이 어렵거나, 증액 시에도 법정 한도를 초과할 수 없어요. 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있으며, 통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.

 

Q26. 전세 계약서에 '원상복구' 조항이 있는데, 이것은 무엇을 의미하나요?

 

A26. 원상복구 조항은 임차인이 임대차 기간 종료 후 임차했던 상태 그대로 집을 복구해야 함을 의미해요. 임차인이 설치한 싱크대, 도배, 장판, 벽면의 못 자국 등은 원칙적으로 임차인의 부담으로 복구해야 해요. 다만, 통상적인 사용으로 인한 마모나 노후는 제외될 수 있습니다.

 

Q27. 전세 계약 시, '가등기'는 무엇이며 왜 주의해야 하나요?

 

A27. 가등기는 본등기를 하기 전에 순위를 보전하기 위해 임시로 해두는 등기예요. 가등기가 설정된 주택을 전세 계약할 경우, 추후 본등기가 이루어지면 임차인의 대항력이나 우선변제권이 후순위로 밀려 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있어요. 따라서 가등기 설정 여부는 매우 중요하게 확인해야 합니다.

 

Q28. 전세 계약 후, 임대인이 사망하면 보증금은 어떻게 되나요?

 

A28. 임대인이 사망하더라도 임대차 계약의 효력은 유지되며, 임대인의 상속인이 임대인의 지위를 승계하게 돼요. 따라서 상속인을 통해 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 다만, 상속 관계가 복잡할 경우 법적인 절차가 필요할 수 있습니다.

 

Q29. 전세 계약 시, '묵시적 갱신' 상태에서 임차인이 집을 비워줘야 하는 경우는 언제인가요?

 

A29. 묵시적 갱신 상태에서도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있으며, 통지 후 3개월이 지나면 계약이 종료되어 집을 비워줘야 해요. 임대인은 묵시적 갱신 상태에서 임차인을 마음대로 내보낼 수 없습니다.

 

Q30. 전세 계약을 취소하고 싶은데, 가능한가요?

 

A30. 계약금만 지급한 상태에서 계약을 취소하려면, 임차인은 계약금을 포기하고, 임대인은 계약금의 두 배를 상환해야 하는 것이 일반적이에요. 이미 계약서에 서명하고 중도금을 지급했다면, 계약 취소가 더욱 어려워지며 법적인 절차가 필요할 수 있습니다. 계약서의 특약사항을 확인하는 것이 중요합니다.