개발제한구역(그린벨트) 이축권 4종류 정리｜발생 조건·매매·양도세 가이드
장동인 | 부동산·토지 실무 15년 | 작성일 2026.06.16 개발제한구역(그린벨트)에서 합법적으로 신축이 가능한 거의 유일한 권리가 이축권(용마루딱지) 이다. 시세는 1억에서 5억 원까지 형성되며 발생 사유에 따라 4종류로 구분된다. 본 글은 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」과 국세청 양도세 기준으로 발생 조건, 매매 절차, 세금까지 정리한다. ▶ 이축권 완벽 가이드 전체 보기 ▶ 국세청 (이축권 양도세 안내) 이축권 4종류 비교 종류 발생 사유 시세 매매 일반 타인 토지 위 주택 동의 미확보 1~3억 ⭕ 공공 공익사업 수용 2~5억 ⭕ 재해 자연재해 멸실 1~2억 ❌ 영농 농업인 이전 필요 제한적 ❌ 발생 조건 5가지 ① 그린벨트 지정 당시(주로 1971년) 합법 주택 일 것 ② 주거용 단독주택 (근린생활시설은 별도) ③ 법정 철거 사유 (본인 의지 철거 제외) ④ 이축 기간 4년 이내 행사 ⑤ 같은 시·군 그린벨트 내 이축 건축 규모 대지 최대 330㎡(약 100평) , 건축 연면적 최대 232㎡(약 70평) , 3층 이하 단독주택. 다세대·다가구는 불가하다. 매매 절차 7단계 ① 매물 확인 → ② 이축 가능 토지 확보 → ③ 시군구청 사전 상담(필수) → ④ 매매 계약서 작성 → ⑤ 매수자 명의 이축 허가 신청 → ⑥ 잔금 지급 → ⑦ 건축 착공. ⚠️ 이축권은 등기부에 기재되지 않는다. 이중 매매·발생 요건 미충족·시군 경계 밖 토지 매수 등 분쟁이 빈번하다. ‘허가 미실행 시 계약 무효’ 특약 은 필수다. 2024년 변경된 양도세 기준 양도 형태 세목 원천징수 토지·건물과 함께 양도소득세 없음 이축권 단독 기타소득(종합과세) 매매가 8.8% 감정평가 분리 분리 신고 기타소득분만 이축권만 단독 양도하면 매수자가 매매가의 8.8%를 원천징수 해 납부한다. 매수자는 매수가액을 향후 ‘취득가액·필요경비’로 인정받기 위해...
