재테크와 부동산

가덕도신공항 접근철도는 부산 강서구 구랑동에서 가덕도 대항동의 신공항정거장까지 약 16.3km를 연결하는 복선철도 사업입니다. 하지만 이 사업을 부산 강서구 안에 건설되는 16.3km짜리 철도로만 이해하면 전체 계획의 핵심을 놓치게 됩니다. 새롭게 건설되는 접근철도는 기존 부전·마산선, 경전선, 경부선, 동해선과 연결됩니다. 이를 통해 김해 장유역, 진주역, 동대구역, 울산 태화강역에서 가덕도신공항까지 열차를 운행하는 광역철도 체계를 구축하는 것이 목적입니다. 김해 시민이 가장 주목해야 할 내용은 장유역입니다. 부산신항 연결지선이 설치되기 전 초기 운행계획에는 장유역에서 가덕도신공항까지 셔틀열차를 운행하는 방안이 포함돼 있습니다. 자료상 장유역 셔틀은 60분 간격, 하루 18회 운행하는 것으로 검토됐습니다. 다만 이 운행횟수는 최종 확정된 시간표가 아닙니다. 2031년도 확정 개통일이 아니라 현재 사업계획에서 제시한 목표연도입니다. 이번 글에서는 가덕도신공항 접근철도 노선이 어디를 지나가는지, 장유역 반복선은 무엇인지, 진주·동대구·태화강 열차는 어떤 방식으로 연결되는지, 앞으로 어떤 절차를 더 거쳐야 하는지 공식자료를 기준으로 분석하겠습니다. 1. 가덕도신공항 접근철도 사업이 필요한 이유 공항은 활주로와 여객터미널만 건설한다고 제대로 운영되는 시설이 아닙니다. 공항 이용객이 주변 도시에서 공항까지 편리하게 이동할 수 있는 도로와 철도가 함께 구축돼야 합니다. 특히 가덕도는 부산 도심에서 남서쪽으로 떨어져 있어 공항 접근교통망의 중요성이 더욱 큽니다. 가덕도신공항이 부산만의 지역공항이 아니라 영남권 관문공항 역할을 하려면 부산뿐 아니라 김해, 창원, 울산, 진주, 대구에서 신공항까지 이동할 수 있어야 합니다. 가덕도신공항 접근철도는 이러한 문제를 해결하기 위해 추진됩니다. 공식자료에 따르면 사업 목적은 다음과 같습니다. 가덕도신공항과 기존 철도망 연...

장동인 | 부동산·토지 실무 15년 | 작성일 2026.06.16 개발제한구역(그린벨트)에서 합법적으로 신축이 가능한 거의 유일한 권리가 이축권(용마루딱지) 이다. 시세는 1억에서 5억 원까지 형성되며 발생 사유에 따라 4종류로 구분된다. 본 글은 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」과 국세청 양도세 기준으로 발생 조건, 매매 절차, 세금까지 정리한다. ▶ 이축권 완벽 가이드 전체 보기 ▶ 국세청 (이축권 양도세 안내) 이축권 4종류 비교 종류 발생 사유 시세 매매 일반 타인 토지 위 주택 동의 미확보 1~3억 ⭕ 공공 공익사업 수용 2~5억 ⭕ 재해 자연재해 멸실 1~2억 ❌ 영농 농업인 이전 필요 제한적 ❌ 발생 조건 5가지 ① 그린벨트 지정 당시(주로 1971년) 합법 주택 일 것 ② 주거용 단독주택 (근린생활시설은 별도) ③ 법정 철거 사유 (본인 의지 철거 제외) ④ 이축 기간 4년 이내 행사 ⑤ 같은 시·군 그린벨트 내 이축 건축 규모 대지 최대 330㎡(약 100평) , 건축 연면적 최대 232㎡(약 70평) , 3층 이하 단독주택. 다세대·다가구는 불가하다. 매매 절차 7단계 ① 매물 확인 → ② 이축 가능 토지 확보 → ③ 시군구청 사전 상담(필수) → ④ 매매 계약서 작성 → ⑤ 매수자 명의 이축 허가 신청 → ⑥ 잔금 지급 → ⑦ 건축 착공. ⚠️ 이축권은 등기부에 기재되지 않는다. 이중 매매·발생 요건 미충족·시군 경계 밖 토지 매수 등 분쟁이 빈번하다. ‘허가 미실행 시 계약 무효’ 특약 은 필수다. 2024년 변경된 양도세 기준 양도 형태 세목 원천징수 토지·건물과 함께 양도소득세 없음 이축권 단독 기타소득(종합과세) 매매가 8.8% 감정평가 분리 분리 신고 기타소득분만 이축권만 단독 양도하면 매수자가 매매가의 8.8%를 원천징수 해 납부한다. 매수자는 매수가액을 향후 ‘취득가액·필요경비’로 인정받기 위해...

장동인 | 부동산·토지 실무 15년 | 작성일 2026.06.16 개발제한구역(그린벨트) 농지에서 가능한 행위는 3단계로 명확히 구분 된다. 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 시행규칙 별표 4를 기준으로 허가·신고 없이 자유롭게 가능한 12가지, 신고만으로 가능한 10가지, 허가가 필요한 8가지를 정리한다. ▶ 그린벨트 농지 활용 30가지 전체 가이드 ▶ 토지이용규제정보서비스 (그린벨트 여부 확인) 3단계 분류 요약 분류 절차 대표 행위 개수 자유 없음 농작물 재배, 양봉통 설치, 화훼 재배 12 신고 가설건축물 신고 농막, 비닐하우스, 버섯재배사 10 허가 까다로움 축사, 농가주택, 가공·판매시설 8 자유롭게 가능한 12가지 농작물 재배(벼·채소·곡물·과실), 화훼·관상수 재배, 양봉통 설치 (밭·과수원·임야), 버섯재배(노지·균상), 농기구 일시 적치, 퇴비·거름 적치, 농업용수로·관정 정비, 지주대·차광막 설치, 해충 방제·농약 살포, 논두렁·밭두렁 정비, 자연 상태 식재, 농작물 수확·운반. 특히 양봉통은 2018년 시행령 개정으로 형질변경 없이 설치하는 것이 명확히 허용되었다. 다...

장동인 | 부동산·금융 실무 15년 | 작성일 2026.06.16 전세 계약금을 송금한 뒤 대출이 거절되면 계약금 전액을 그대로 손실 하는 사고가 가장 흔하다. 특히 빌라·다세대 전세는 거절률이 아파트보다 3배 이상 높다. 본 글은 2026년 6월 강화된 기준을 반영해 거절 사유 7가지, 보증기관별 차이, 사전 확인 방법을 정리한다. ▶ 전세대출 거절 사유 전체 가이드 보기 ▶ HUG 안심전세앱·악성 임대인 조회 전세대출 거절 사유 7가지 순위 거절 사유 사전 확인 방법 1위 126% 룰 위반 공시가격 조회 2위 위반건축물·근생빌라 세움터 건축물대장 3위 악성 임대인·세금 체납 안심전세앱·납세증명서 4위 선순위 근저당 등기부등본 5위 신용점수 600점 미만 KCB·NICE 조회 6위 유주택자 DSR 40% 초과 은행 가심사 7위 임대인 동의 거부 계약 전 명시 요구 126% 룰이 가장 많이 막...

✍️ 장동인 · 2026년 6월 15일 작성 · 읽기 약 4분 공장 매수를 계획하시면서 본인 대출 한도가 얼마인지 확인하지 않으면 잔금일에 부족한 자금 때문에 가계약금부터 손실을 볼 수 있습니다. 공장담보대출은 매매가의 35~55% 수준으로 한도가 결정되며, 감정가·도로·용도지역·공장등록 가능 여부에 따라 수억 원씩 차이가 납니다. 계약 전 30분 점검으로 은행이 보는 7가지 심사 기준을 미리 확인하세요. 🔥 7가지 심사 기준 전체 체크리스트와 한도 시뮬레이션은 워프에서 정리했습니다 👉 공장담보대출 한도와 심사 기준 보기 공장담보대출 한도는 어떻게 결정되나요 공장담보대출 한도는 매매가가 아니라 감정가에 LTV를 곱하고 사업성 평가까지 더해 결정됩니다. 1단계 감정가 산정에서 매매가의 70~90% 수준이 나오고, 2단계 LTV 적용에서 감정가의 40~60%가 적용되며, 3단계 사업성 평가로 ±10~20% 조정됩니다. 최종 한도는 매매가의 35~55% 수준으로 정해집니다. 매매가 10억 원 공장이면 대략 3억 5천만 원에서 5억 5천만 원 사이가 일반적인 범위입니다. 같은 가격이어도 도로·용도지역·매수자 신용에 따라 2억 원 이상 차이가 날 수 있습니다. 은행이 보는 7가지 심사 기준 비교 기준 사전 확인 방법 공장등록 가능 건축물대장·공장등록증 도로 진입 지적도·현장 확인 용도지역 토지이용계획확인서 환경 시설 환경 인허가 서류 사업 경력 사업자등록증·재무제표 신용·기존 대출 KCB·NICE 조회 건물 상태 현장 답사·등기부등본 일곱 가지 중 하나라도 기준을 벗어나면 한도가 줄거나 거절됩니다. 특히 공장등록 가능 여부와 도로 진입 상태, 용도지역은 한도에 가장 큰 영향을 주는 핵심 3대 기준입니다. 👉 국토교통부 토지이용규제 확인하기 한도가 적게 나오는 5가지 사례 현장에서 자주 보는 사고 패턴입니다.  첫째, 무허가 증축 부분이 있는 경우입니다.  둘째, 진입...

✍️ 장동인 · 2026년 6월 15일 작성 · 읽기 약 4분 부동산 가계약금을 송금하기 전에 본인 대출 가능 여부를 확인하지 않으면 잔금일에 대출이 부족해 가계약금부터 손실을 볼 수 있습니다. 은행이 보는 7가지 핵심 기준을 미리 점검하면 수백만 원에서 수천만 원의 손해를 막을 수 있습니다. 신용점수, 소득, 기존 대출, 담보 평가, 부동산 종류, 규제지역, 주택 보유 현황을 사전에 확인하세요. 🔥 7가지 기준 전체 체크리스트와 잔금일 사고 사례는 워프에서 정리했습니다 👉 계약금 대출 사전확인 체크리스트 보기 계약금 보내기 전 왜 대출 확인이 먼저일까요 가계약금은 보통 매매가의 1~3% 수준으로 송금합니다. 정식 계약금으로 전환되면 매수자 사정으로 거래가 무산돼도 사실상 돌려받기 어렵습니다. 매도자가 잔금일에 매수자의 자금 부족을 이유로 계약 해제를 통보하면 가계약금은 그대로 몰수됩니다. 현장에서 가계약금 분쟁의 70% 이상이 대출 문제 때문입니다. 본인이 충분히 대출이 나올 거라고 막연히 생각하고 송금했다가 실제 심사에서 한도 부족 결과가 나오는 경우가 가장 흔합니다. 부동산 중개사가 알려주는 한도는 시세 기준 추정일 뿐입니다. 실제 대출은 본인 신용·소득·기존 대출·담보 평가에 따라 완전히 다른 결과가 나옵니다. 은행이 보는 7가지 핵심 기준 비교 기준 사전 확인 방법 신용점수 KCB·NICE 무료 조회 소득 증빙 홈택스·건강보험공단 기존 대출 한국신용정보원 조회 담보 평가 KB시세·국토부 실거래가 부동산 종류 등기부등본·건축물대장 규제지역 국토교통부 고시 주택 보유 정부24 세대원 조회 일곱 가지 중 하나라도 기준을 벗어나면 한도가 줄거나 거절됩니다. DSR과 LTV는 동시에 적용되므로 두 지표를 함께 점검해야 정확한 한도가 나옵니다. 👉 KCB에서 신용점수 조회하기 잔금일 대출 막히는 5가지 사례 현장에서 자주 보는 잔금일 사고 패턴입니다.  첫째, 감정...

✍️ 장동인 · 2026년 6월 15일 작성 · 읽기 약 4분 결혼 7년이 지난 부부가 늦둥이를 봤을 때 청약 특별공급 신청이 가능한지 헷갈리는 경우가 많습니다. 2026년 6월 15일부터 민영주택에 신생아 특별공급 10%가 신설 되면서 혼인 기간과 무관하게 만 2세 미만 자녀만 있으면 신청 자격이 됩니다. 다만 무주택, 청약통장, 소득·자산 4가지 조건을 모두 충족해야 하므로 신청 전 자격 확인이 필수입니다. 🔥 자격 4가지 체크리스트와 부적격 사례 정리해 놓았으니 확인해 보세요. 👉 신생아 특공 자격 전체 정리 보기 2026년 6월 15일부터 무엇이 바뀌었나요 2026년 6월 15일부터 「주택공급에 관한 규칙」 개정안이 시행되면서 민영주택 청약에 신생아 특별공급 10%가 신설됐습니다. 기존에는 신혼부부 특공 23% 중 8%, 생애최초 특공 9% 중 2%만 신생아 가구에 우선 배정되는 구조였습니다. 그런데 신혼부부 특공의 핵심 자격이 혼인신고 7년 이내였기 때문에 결혼 8년 차 이후 출산한 부부는 사실상 특공 신청이 막혀 있었습니다. 이번 개정은 바로 이 사각지대를 메우기 위한 것입니다. 공급 단계도 단순해졌습니다. 기존 5단계에서 우선공급 50%·일반공급 20%·추첨공급 30%의 3단계로 정리됐고, 한 번 신청하면 떨어져도 자동으로 다음 단계로 넘어갑니다. 선정은 추첨제로 이뤄집니다. 신청 자격 4가지 조건 비교 조건 기준 자녀 만 2세 미만 (태아·입양 포함) 주택 보유 세대원 전원 무주택 청약통장 수도권 1년·규제 2년·비수도권 6개월 소득·자산 소득 130~160% 또는 부동산 3.31억 이하 네 가지 조건 중 하나라도 빠지면 부적격 처리됩니다. 특히 부모님과 함께 거주 중인 경우 부모님 명의 부동산까지 합산되니 주민등록 상태부터 확인해야 합니다. 👉 청약홈에서 통장 정보 확인하기 신혼부부 특공과 어느 쪽이 유리한가요 결혼 7년 이내이면서 자녀가 있다면 두 특공 모두...