개발제한구역(그린벨트)에서 합법적으로 신축이 가능한 거의 유일한 권리가 이축권(용마루딱지)이다. 시세는 1억에서 5억 원까지 형성되며 발생 사유에 따라 4종류로 구분된다. 본 글은 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」과 국세청 양도세 기준으로 발생 조건, 매매 절차, 세금까지 정리한다.
이축권 4종류 비교
| 종류 | 발생 사유 | 시세 | 매매 |
|---|---|---|---|
| 일반 | 타인 토지 위 주택 동의 미확보 | 1~3억 | ⭕ |
| 공공 | 공익사업 수용 | 2~5억 | ⭕ |
| 재해 | 자연재해 멸실 | 1~2억 | ❌ |
| 영농 | 농업인 이전 필요 | 제한적 | ❌ |
발생 조건 5가지
① 그린벨트 지정 당시(주로 1971년) 합법 주택일 것
② 주거용 단독주택(근린생활시설은 별도)
③ 법정 철거 사유(본인 의지 철거 제외)
④ 이축 기간 4년 이내 행사
⑤ 같은 시·군 그린벨트 내 이축
건축 규모
대지 최대 330㎡(약 100평), 건축 연면적 최대 232㎡(약 70평), 3층 이하 단독주택. 다세대·다가구는 불가하다.
매매 절차 7단계
① 매물 확인 → ② 이축 가능 토지 확보 → ③ 시군구청 사전 상담(필수) → ④ 매매 계약서 작성 → ⑤ 매수자 명의 이축 허가 신청 → ⑥ 잔금 지급 → ⑦ 건축 착공.
⚠️ 이축권은 등기부에 기재되지 않는다. 이중 매매·발생 요건 미충족·시군 경계 밖 토지 매수 등 분쟁이 빈번하다. ‘허가 미실행 시 계약 무효’ 특약은 필수다.
2024년 변경된 양도세 기준
| 양도 형태 | 세목 | 원천징수 |
|---|---|---|
| 토지·건물과 함께 | 양도소득세 | 없음 |
| 이축권 단독 | 기타소득(종합과세) | 매매가 8.8% |
| 감정평가 분리 | 분리 신고 | 기타소득분만 |
이축권만 단독 양도하면 매수자가 매매가의 8.8%를 원천징수해 납부한다. 매수자는 매수가액을 향후 ‘취득가액·필요경비’로 인정받기 위해 계약서·금융 거래 내역을 반드시 보관해야 한다.
📌 4종류 상세 비교, 발생 조건 입증 서류, 사기 사례 5가지, FAQ 10개 전체 내용
▶ 전체 가이드 보러가기※ 본 콘텐츠는 2026년 6월 16일 기준 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」과 국세청 양도세 가이드에 따른 일반 안내다. 실제 거래는 시군구청 도시계획과·세무사 상담을 권한다.
