공장 매수를 계획하시면서 본인 대출 한도가 얼마인지 확인하지 않으면 잔금일에 부족한 자금 때문에 가계약금부터 손실을 볼 수 있습니다. 공장담보대출은 매매가의 35~55% 수준으로 한도가 결정되며, 감정가·도로·용도지역·공장등록 가능 여부에 따라 수억 원씩 차이가 납니다. 계약 전 30분 점검으로 은행이 보는 7가지 심사 기준을 미리 확인하세요.
🔥 7가지 심사 기준 전체 체크리스트와 한도 시뮬레이션은 워프에서 정리했습니다
👉 공장담보대출 한도와 심사 기준 보기공장담보대출 한도는 어떻게 결정되나요
공장담보대출 한도는 매매가가 아니라 감정가에 LTV를 곱하고 사업성 평가까지 더해 결정됩니다. 1단계 감정가 산정에서 매매가의 70~90% 수준이 나오고, 2단계 LTV 적용에서 감정가의 40~60%가 적용되며, 3단계 사업성 평가로 ±10~20% 조정됩니다.
최종 한도는 매매가의 35~55% 수준으로 정해집니다. 매매가 10억 원 공장이면 대략 3억 5천만 원에서 5억 5천만 원 사이가 일반적인 범위입니다. 같은 가격이어도 도로·용도지역·매수자 신용에 따라 2억 원 이상 차이가 날 수 있습니다.
은행이 보는 7가지 심사 기준 비교
| 기준 | 사전 확인 방법 |
|---|---|
| 공장등록 가능 | 건축물대장·공장등록증 |
| 도로 진입 | 지적도·현장 확인 |
| 용도지역 | 토지이용계획확인서 |
| 환경 시설 | 환경 인허가 서류 |
| 사업 경력 | 사업자등록증·재무제표 |
| 신용·기존 대출 | KCB·NICE 조회 |
| 건물 상태 | 현장 답사·등기부등본 |
일곱 가지 중 하나라도 기준을 벗어나면 한도가 줄거나 거절됩니다. 특히 공장등록 가능 여부와 도로 진입 상태, 용도지역은 한도에 가장 큰 영향을 주는 핵심 3대 기준입니다.
한도가 적게 나오는 5가지 사례
현장에서 자주 보는 사고 패턴입니다.
첫째, 무허가 증축 부분이 있는 경우입니다.
둘째, 진입도로가 사도(私道)인 경우입니다.
셋째, 본인 운영 업종이 해당 입지에서 공장등록이 안 되는 경우입니다.
넷째, 폐수·악취 처리시설이 노후한 경우입니다.
다섯째, 매수자가 신생 사업자인 경우입니다.
이 다섯 가지 사고는 모두 사전 점검과 계약서 대출 특약 조항으로 막을 수 있습니다. 토지이용계획확인서, 건축물대장, 지적도 세 가지 서류만 확인해도 대부분의 사고를 예방할 수 있습니다.
🔥 한도 시뮬레이션과 사고 사례 10가지는 워프에서 확인하세요
👉 공장담보대출 전체 가이드 보기자주 묻는 질문
Q. 공장담보대출 한도는 보통 매매가의 몇 퍼센트 나오나요?
일반적으로 매매가의 35~55% 수준입니다. 감정가가 매매가보다 낮게 나오기 때문에 LTV 60%여도 실제 한도는 더 줄어듭니다.
Q. 자연녹지에 있는 공장도 대출이 가능한가요?
가능하지만 한도가 낮습니다. 일반공업지역 공장이 LTV 60%라면 자연녹지 공장은 40~50% 수준입니다.
Q. 무허가 증축 부분이 있어도 대출이 나오나요?
합법 부분만 평가에 들어갑니다. 무허가 면적이 30% 이상이면 대출 거절 가능성도 있습니다.
Q. 진입도로가 사도여도 대출이 가능한가요?
가능은 하지만 감정가가 30~50% 깎입니다. 도로 사용 승낙서나 도로 지분을 확보하면 일부 회복할 수 있습니다.
Q. 정책자금 대출은 어디서 받을 수 있나요?
중소기업진흥공단, 신용보증기금, 기술보증기금에서 시설자금 대출을 운영합니다. 시중은행보다 1~2% 낮은 금리로 받을 수 있지만 심사가 까다롭습니다.
