전세금 못 받을 때 대처 순서｜임차권등기·HUG 이행청구
집주인이 전세금을 돌려주지 않는다면 가장 먼저 확인할 것은 이사 날짜가 아닙니다. 계약이 실제로 종료됐는지, 계약 종료 통지를 증명할 자료가 있는지, 현재 전입신고와 점유를 유지하고 있는지부터 확인해야 합니다.
특히 전세금을 받지 못한 상태에서 먼저 전출하거나 열쇠를 넘기면 대항력과 우선변제권에 문제가 생길 수 있습니다. 다른 집으로 이사해야 한다면 임차권등기명령을 신청하는 것에서 끝내지 말고 등기사항증명서에 실제 등기가 완료됐는지 확인하는 순서가 중요합니다.
전세보증금반환보증에 가입했다면 HUG 이행청구를 검토할 수 있지만, 계약 만료 당일 곧바로 보증금이 지급되는 구조는 아닙니다. 아래 공식 페이지에서 보증 가입 여부, 임차권등기명령, 이행청구와 분쟁조정 절차를 먼저 확인하세요.
지금 필요한 절차부터 공식 페이지에서 확인하세요
보증 가입 여부와 계약 종료 상태에 따라 진행 순서가 달라집니다.
해당하는 버튼을 선택해 준비서류와 신청 절차를 먼저 확인하세요.
신청 가능 여부와 제출서류는 계약 형태, 보증기관 및 사건 진행 상태에 따라 달라질 수 있습니다.
1. 전세금 못 받았을 때 가장 먼저 할 일
전세계약 만료일이 됐는데 집주인이 “며칠만 기다려 달라”거나 “새로운 세입자가 들어오면 주겠다”고 말하는 경우가 있습니다. 이때 감정적으로 다투거나 바로 짐부터 빼기보다 아래 네 가지를 먼저 확인해야 합니다.
- 계약 만료일 또는 해지 효력 발생일이 지났는지
- 집주인에게 계약 종료 의사를 전달한 증거가 있는지
- 주민등록과 실제 점유 상태를 유지하고 있는지
- HUG·HF·SGI 등 보증 가입 여부가 확인되는지
집주인과 통화했다면 통화 일시와 내용을 정리하고, 문자나 카카오톡으로 “계약 종료일과 반환받아야 할 보증금, 반환을 요구한 날짜”를 다시 남기는 것이 좋습니다. 집주인이 답장을 하지 않더라도 발송 날짜와 수신자 번호가 보이는 화면을 보관하세요.
계약서, 계약금·잔금 이체내역, 확정일자 자료, 주민등록초본, 등기사항증명서도 미리 준비해야 합니다. 보증금 반환 대응은 말로 설명하는 것보다 계약과 돈의 이동을 보여주는 자료가 중요합니다.
2. 계약이 실제로 종료됐는지 확인해야 합니다
계약서에 적힌 만료일이 지났다고 항상 같은 방식으로 계약이 끝나는 것은 아닙니다. 임차인이 계약 종료 의사를 제때 알리지 않았다면 묵시적으로 갱신됐을 가능성도 확인해야 합니다.
| 상황 | 종료 시점 확인 | 남겨야 할 자료 |
|---|---|---|
| 만료 전 갱신하지 않겠다고 통지 | 계약서상 만료일 | 문자·카카오톡·내용증명 |
| 묵시적으로 갱신된 계약 | 집주인이 해지 통지를 받은 날부터 3개월 후 | 통지 도달일을 확인할 자료 |
| 중도해지에 합의한 계약 | 합의서에 정한 날짜 | 중도해지합의서·인감 관련 서류 |
| 갱신계약을 새로 작성 | 새 계약서의 만료일 | 갱신계약서·보증서 변경 내역 |
임차인이 계약 만료 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 전달하지 않았다면 묵시적 갱신 문제가 생길 수 있습니다. 계약이 묵시적으로 갱신된 뒤 해지를 통지했다면 통지 즉시가 아니라 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월 후에 효력이 발생합니다.
3. 이사해야 한다면 임차권등기 완료부터 확인하세요
전세금을 받지 못했지만 새집의 잔금일 때문에 먼저 이사해야 하는 경우가 가장 위험합니다. 기존 주택의 점유와 전입신고를 잃으면 대항력과 우선변제권에 문제가 생길 수 있기 때문입니다.
이때 이용하는 제도가 주택임차권등기명령입니다. 임대차가 종료됐고 보증금을 반환받지 못했다면 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 신청할 수 있습니다.
- 임대차가 적법하게 종료됐는지 확인합니다.
- 임차권등기명령을 법원에 신청합니다.
- 법원의 결정만 기다리지 말고 등기사항증명서를 다시 발급합니다.
- 임차권등기가 실제로 기재됐는지 확인합니다.
- 그 이후 전출과 주택 인도 일정을 진행합니다.
여기서 가장 많이 하는 실수가 “법원에 신청했으니 이제 이사해도 되겠지”라고 판단하는 것입니다. 신청 접수와 등기 완료는 다릅니다. 등기사항증명서의 해당 주택에 임차권등기가 표시됐는지 직접 확인한 뒤 움직이는 것이 안전합니다.
신청할 때는 일반적으로 임대차계약서, 등기사항증명서, 주민등록 관련 자료, 계약 종료를 증명하는 자료와 보증금 미반환 사실을 소명할 서류 등이 필요합니다. 주택 일부만 임차했다면 도면 등 추가 자료가 필요할 수 있습니다.
4. HUG 가입자는 이행청구 조건부터 확인하세요
전세보증금반환보증에 가입한 사람은 집주인에게 돈을 받지 못했다고 바로 HUG에서 지급받는 것은 아닙니다. 먼저 보증사고 사유에 해당하는지, 임대차가 실제로 종료됐는지, 임차권등기가 필요한 상황인지 확인해야 합니다.
HUG는 전세계약의 해지 또는 종료 후 1개월 안에 정당한 사유 없이 전세보증금을 돌려받지 못한 경우와, 계약기간 중 경매·공매가 진행돼 배당 후에도 보증금을 돌려받지 못한 경우를 주요 보증사고 사유로 안내하고 있습니다.
HUG 이행청구 기본 흐름
- 보증사고 발생 통지 — 계약 종료와 미반환 사실을 알립니다.
- 임차권등기 완료 — 예외 사유가 없다면 임차권등기를 먼저 마칩니다.
- 이행청구서 제출 — 온라인 또는 영업점에서 서류를 제출합니다.
- 이행심사 — 계약, 보증범위, 권리관계와 제출자료를 확인합니다.
- 명도와 대위변제 — 주택을 비워주고 필요한 증서를 제출한 뒤 보증금을 받습니다.
미리 준비할 서류
- 확정일자가 있는 전세계약서
- 주민등록등본 또는 주소변동이 표시된 초본
- 계약 종료를 증명하는 문자·카카오톡·내용증명·합의서
- 주택임차권등기명령 결정문
- 임차권등기가 기재된 등기사항전부증명서
- 전세보증금 이체내역과 지급계좌 사본
- 관리비·임대료·공과금 정산 자료
- 다가구주택이라면 확정일자 부여현황 등 추가자료
HUG 안내에는 보증이행청구일 이후 1개월 이내 대위변제 절차가 표시돼 있지만, 서류 보완, 권리관계 확인, 명도 일정 등에 따라 실제 지급 시점은 달라질 수 있습니다. 이사 날짜를 먼저 확정하기보다 담당 안내와 명도 조건을 함께 맞춰야 합니다.
🔥 계약 종료 자료가 부족하면 이행심사가 늦어질 수 있습니다
내 상황에 필요한 이행청구 서류 확인5. 보증보험이 없다면 내용증명부터 소송까지 검토합니다
전세보증금반환보증에 가입하지 않았다고 보증금을 포기해야 하는 것은 아닙니다. 다만 보증기관이 대신 지급하는 절차가 없으므로 임대인에게 직접 반환을 요구하고 집행할 수 있는 근거를 확보해야 합니다.
① 반환 요구를 문서로 남깁니다
임대차계약 체결 사실, 계약 종료일, 반환받지 못한 금액, 반환받을 계좌와 기한을 명확하게 적습니다. 내용증명이 모든 사건의 의무 절차는 아니지만 “언제 어떤 내용으로 반환을 요구했는지”를 증명하는 데 도움이 됩니다.
② 임대차분쟁조정을 검토합니다
임대차분쟁조정위원회에서는 보증금 반환, 계약 종료, 주택 반환 등 임대인과 임차인 사이의 분쟁을 조정합니다. 소송 전에 협의 가능성이 남아 있다면 온라인 조정신청과 상담부터 확인할 수 있습니다.
③ 지급명령 또는 보증금반환소송을 검토합니다
반환받아야 할 금액과 계약 종료 사실이 명확하고 임대인의 주소를 알고 있다면 법원 지급명령을 검토할 수 있습니다. 다만 임대인이 이의를 신청하면 통상 소송절차로 넘어갈 수 있습니다.
집주인이 재산을 처분하거나 근저당을 추가할 가능성이 있다면 가압류 필요성도 함께 검토해야 합니다. 가압류와 소송은 서류와 사건 구조에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 금액이 크거나 선순위 권리관계가 복잡하다면 법률전문가의 검토를 받는 것이 안전합니다.
6. “새 세입자가 들어와야 돈을 준다”고 한다면
집주인이 전세금을 보유하지 않고 다음 세입자의 보증금으로 돌려막는 경우가 있습니다. 그러나 새로운 세입자가 들어오는 것이 기존 임차인의 보증금 반환을 미룰 수 있는 당연한 조건이 되는 것은 아닙니다.
집주인의 사정을 고려해 일정 기간 기다릴 수는 있지만, 말만 믿고 기한 없이 기다리는 것은 위험합니다. 기다리기로 했다면 최소한 다음 내용을 문자나 합의서로 남겨야 합니다.
- 반환해야 할 전세보증금의 정확한 금액
- 최종 반환기한과 지급 계좌
- 일부 먼저 지급하는 금액과 날짜
- 약속을 지키지 않을 때 취할 절차
- 열쇠 인도와 이사 날짜를 어떻게 정할지
일부 보증금을 받더라도 “나머지를 포기한다”는 의미로 해석될 문구에 서명하면 안 됩니다. 입금 내역과 함께 남은 미반환 금액, 반환기한을 문서로 명확히 남기세요.
7. 반드시 보관해야 할 증거
보증금 반환 분쟁에서는 내가 집주인과 어떤 이야기를 했는지보다 이를 객관적으로 입증할 수 있는지가 중요합니다. 아래 자료를 휴대전화에만 두지 말고 별도 저장장치나 이메일에도 보관하세요.
| 자료 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 임대차계약서 | 주소·보증금·계약기간·특약·확정일자 |
| 보증금 이체내역 | 받는 사람·계좌·이체일·금액 |
| 계약 종료 통지 | 수신자 번호·전송일·도달 여부·내용 |
| 주민등록초본 | 전입일과 주소변동 내역 |
| 등기사항증명서 | 소유자·근저당·압류·경매·임차권등기 |
| 관리비 정산자료 | 미납 관리비·공과금·원상복구 협의 |
8. 내 상황에 맞는 대응 순서
- 계약 종료 전: 종료 의사와 반환 요구를 증거가 남는 방법으로 통지합니다.
- 계약 종료 당일: 집주인과 반환 여부를 확인하고 서류를 정리합니다.
- 이사해야 할 때: 임차권등기가 실제로 완료됐는지 확인한 뒤 전출합니다.
- HUG 가입자: 보증사고 요건과 이행청구 서류를 확인합니다.
- 보증 미가입자: 내용증명·분쟁조정·지급명령·반환소송을 순서대로 검토합니다.
- 경매가 시작된 경우: 배당요구 종기와 보증기관 통지 여부를 즉시 확인합니다.
전세금을 못 받은 상황에서 가장 위험한 선택은 “집주인이 곧 주겠다고 했으니 일단 이사부터 하자”는 판단입니다. 계약 종료 여부, 임차권등기, 보증 가입 상태와 등기부 권리관계를 먼저 확인해야 합니다.
반대로 무조건 소송부터 시작하는 것도 효율적이지 않을 수 있습니다. 보증에 가입돼 있다면 보증기관 절차가 우선일 수 있고, 집주인과 반환기한만 다투는 상황이라면 분쟁조정으로 해결될 가능성도 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 계약이 끝나기 전에도 임차권등기명령을 신청할 수 있나요?
Q. 임차권등기명령을 신청한 날 바로 이사해도 되나요?
Q. 전세계약 만료일에 바로 HUG 이행청구를 할 수 있나요?
Q. 새로운 세입자가 들어올 때까지 기다려야 하나요?
Q. 내용증명을 반드시 보내야 하나요?
Q. 묵시적 갱신된 전세계약은 언제 끝나나요?
Q. 전세보증금 일부만 받은 경우에도 대응할 수 있나요?
Q. 전세금을 못 받은 상태에서 계속 거주해도 되나요?
Q. 지급명령과 보증금반환소송 중 무엇을 선택해야 하나요?
Q. HUG 보증금은 이사하기 전에도 받을 수 있나요?
내 상황에 맞는 절차를 지금 확인하세요
HUG 가입자는 이행청구 요건을, 이사가 급한 임차인은 임차권등기명령 절차를 먼저 확인해야 합니다.
HUG 이행청구 대상과 서류 확인 임차권등기명령 신청서 확인계약관계와 등기 상태가 복잡한 사건은 법률상담을 함께 이용하세요.
JDI 부동산연구소 | 유튜브 장동인TV
댓글
댓글 쓰기