전세대출을 받으려면 반드시 보증서가 필요합니다. 보증기관은 HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사), SGI(서울보증보험) 3곳인데, 같은 전세보증금이라도 보증기관에 따라 연간 보증료가 수십만 원 차이 납니다.
보증금 3억원 기준으로 직접 계산해봤습니다. HF는 연 12만원, HUG는 29~63만원, SGI는 69~78만원입니다. 보증기관 하나 잘못 고르면 2년간 최대 130만원을 더 내는 겁니다.
이 글에서는 3개 보증기관의 보증료·한도·대상 주택·추천 상황을 비교하고, 내 조건에 맞는 보증기관을 고르는 방법을 정리했습니다.
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1. 보증기관이 뭔지 30초 정리
전세대출을 받을 때 은행은 "이 사람이 돈을 못 갚으면 누가 대신 갚아줄 거냐"를 확인합니다. 이때 "대신 갚아줄게"라고 보증을 서주는 기관이 HUG·HF·SGI입니다.
보증기관이 보증을 서주는 대가로 세입자에게 받는 돈이 보증료입니다. 이 보증료가 기관마다 다르기 때문에 비교가 필요한 겁니다.
참고로 전세대출 보증서와 전세보증금 반환보증(전세보증보험)은 다른 상품입니다. 보증서는 대출용이고, 반환보증은 집주인이 보증금을 안 돌려줄 때 대신 지급하는 보험입니다. 다만 같은 기관에서 발급하므로 함께 알아두면 좋습니다.
2. HUG·HF·SGI 대상 주택 비교
대부분의 주택은 3곳 모두 가입 가능하지만, 세부적으로 차이가 있습니다.
| 구분 | HUG | HF | SGI |
|---|---|---|---|
| 아파트 | ✅ | ✅ | ✅ |
| 빌라·연립·다세대 | ✅ | ✅ | ✅ |
| 주거용 오피스텔 | ✅ | ✅ | ✅ |
| 도시형 생활주택 | ❌ | ✅ | ✅ |
| 노인복지주택 | ✅ | ✅ | ❌ |
| 임대인 동의 필요 | 경우에 따라 필요 | 불필요 | 경우에 따라 필요 |
핵심 포인트: 도시형 생활주택에 사는데 HUG에 가입하려고 하면 거절됩니다. 내 주택 유형을 먼저 확인하세요. 건축물대장에서 용도를 확인할 수 있습니다.
3. 보증료 비교 (보증금 3억원 기준 계산)
보증료 = 전세보증금 × 보증료율입니다. 보증금 3억원 기준으로 각 기관별 연간 보증료를 직접 계산해봤습니다.
| 보증기관 | 보증료율 (연) | 3억원 기준 연 보증료 | 2년 합계 |
|---|---|---|---|
| HF | 0.04~0.18% | 12만~54만원 | 24만~108만원 |
| HUG | 0.097~0.211% | 29만~63만원 | 58만~126만원 |
| SGI | 0.229~0.260% | 69만~78만원 | 138만~156만원 |
아파트인 경우 HUG 보증료율이 낮은 구간(0.097%)이 적용되고, 빌라·다가구 등 기타 주택은 높은 구간(0.211%)이 적용됩니다. 내 주택 유형에 따라 실제 보증료가 달라지니 정확한 계산은 각 기관 사이트에서 조회하세요.
4. 보증 한도 비교
| 구분 | HUG | HF | SGI |
|---|---|---|---|
| 수도권 한도 | 7억원 이하 | 7억원 이하 | 아파트 제한 없음 |
| 지방 한도 | 5억원 이하 | 5억원 이하 | 기타 주택 10억원 |
| 한도 산정 방식 | 주택가격×90% - 선순위채권 | 주택가격×90% - 선순위채권 | 별도 기준 |
전세보증금이 7억원을 넘는 경우 HUG와 HF는 가입 자체가 안 됩니다. 이때는 SGI가 유일한 선택지입니다. 강남·서초·용산 등 고가 전세 지역에서는 SGI를 쓸 수밖에 없는 상황이 많습니다.
5. 내 상황별 추천 보증기관
✅ HF 추천 (보증료 가장 저렴)
HF 전세자금보증을 이용하는 세입자. 증빙소득이 있고, 보증료를 최소화하고 싶은 경우. 임대인 동의 없이 가입 가능한 점도 장점입니다.
✅ HUG 추천 (가장 범용적)
가장 많은 사람이 이용하는 보증기관입니다. 신혼부부·다자녀·한부모 등 사회 배려 계층이라면 보증료 할인까지 받을 수 있어서 HUG가 유리합니다.
✅ SGI 추천 (고가 전세 전용)
전세보증금 7억원 초과 또는 HUG·HF에서 거절당한 경우. 보증료가 높지만 한도 제한이 없는 게 최대 장점입니다.
6. 보증 가능 여부 사전 조회 방법
전세 계약 전에 내 집이 보증 가능한지 미리 확인할 수 있습니다.
HUG: khig.khug.or.kr → 보증가능여부 간편확인 → 주소·보증금·선순위채권 입력 → 즉시 결과 확인
HF: hf.go.kr → 전세지킴보증 → 예상 보증금액 조회 → 주소·보증금 입력
SGI는 온라인 사전 조회가 없어서 은행 창구에서 직접 확인해야 합니다.
전세보증보험 가입 조건과 주의사항에 대해서는 전세보증보험 가입 조건 총정리에서 더 자세히 확인하실 수 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 전세대출 보증기관은 내가 직접 선택할 수 있나요?
네, 은행 상담 시 HUG·HF·SGI 중 선택 가능합니다. 다만 HF는 HF 전세자금보증 이용자만 선택 가능하고, 주택 유형에 따라 가입 불가한 기관도 있습니다.
Q. 보증료가 가장 저렴한 기관은 어디인가요?
HF(한국주택금융공사)가 연 0.04~0.18%로 가장 저렴합니다. 다만 HF 전세자금보증을 이용하는 세입자만 가입 가능합니다.
Q. 전세보증금 7억원 초과면 어디에 가입해야 하나요?
SGI(서울보증보험)만 가능합니다. HUG와 HF는 수도권 7억원, 지방 5억원 한도가 있지만 SGI 아파트는 한도 제한이 없습니다.
Q. 보증료 계산은 어떻게 하나요?
보증료 = 전세보증금 × 보증료율입니다. 예를 들어 보증금 3억원에 HF 보증료율 0.04%면 연 12만원, SGI 0.229%면 연 68.7만원입니다.
Q. HUG와 HF 보증 한도는 어떻게 계산되나요?
주택가격 × 담보인정비율(90%) - 선순위채권 총액으로 계산됩니다. 이 금액과 지역별 한도(수도권 7억원) 중 적은 금액이 보증 한도입니다.
Q. 전세보증보험과 전세대출 보증서는 같은 건가요?
다릅니다. 전세보증보험은 집주인이 보증금을 안 돌려줄 때 대신 지급하는 상품이고, 전세대출 보증서는 대출을 받기 위해 은행에 제출하는 보증입니다. 다만 같은 기관(HUG·HF)에서 발급합니다.
Q. 임대인 동의 없이 가입 가능한 보증기관은?
HF(한국주택금융공사)는 임대인 동의 없이 가입 가능합니다. HUG는 임대인 동의가 필요한 경우가 있으니 사전 확인이 필요합니다.
Q. 보증료 지원받을 수 있나요?
2026년 기준 연소득 7,500만원 이하 무주택 임차인은 전세보증금 반환보증 보증료를 최대 40만원까지 지원받을 수 있습니다. 지자체별로 추가 지원도 있으니 확인하세요.
Q. 보증기관마다 대상 주택이 다른가요?
큰 틀은 비슷하지만 차이가 있습니다. HF와 SGI는 도시형 생활주택도 포함하고, HUG는 노인복지주택도 포함합니다. 근린생활시설은 3곳 모두 불가합니다.
Q. 보증료는 일시납인가요 분할납인가요?
보통 보증 기간(2년) 분의 보증료를 가입 시 일시납합니다. 전세 계약 2년 기준이면 2년치 보증료를 한 번에 내는 구조입니다.
Q. 전세대출 갈아탈 때 보증기관도 바꿀 수 있나요?
네, 가능합니다. 기존 대출 상환 후 새 은행에서 다른 보증기관으로 재가입할 수 있습니다. 다만 보증료를 새로 내야 합니다.
Q. HUG 보증료율이 2025년에 올랐다는데 맞나요?
맞습니다. 2025년 3월 31일부터 HUG 보증료가 기존 연 0.115~0.154%에서 연 0.097~0.211%로 개편되었습니다. 아파트는 낮아졌지만 기타 주택은 올랐습니다.
Q. 전세보증보험 가입 가능 여부를 미리 확인할 수 있나요?
HUG는 khig.khug.or.kr에서, HF는 hf.go.kr에서 온라인으로 보증 가능 여부를 미리 조회할 수 있습니다.
Q. 오피스텔도 전세보증보험 가입 되나요?
주거용 오피스텔은 3곳 모두 가입 가능합니다. 다만 업무용 오피스텔은 불가하니 건축물대장에서 용도를 확인하세요.
Q. 선순위채권 총액이 뭔가요?
집주인이 해당 주택을 담보로 받은 대출금과 나보다 먼저 들어온 세입자의 보증금을 합친 금액입니다. 이게 크면 보증 한도가 줄어듭니다.
Q. 깡통전세면 보증보험 가입 안 되나요?
(전세금+선순위채권)이 주택가격의 90%를 초과하면 가입 거절될 수 있습니다. 계약 전에 반드시 등기부등본으로 선순위 채권을 확인하세요.
Q. 다가구주택은 어떤 보증기관이 유리한가요?
다가구주택은 선순위 세입자 파악이 어려워 보증 심사가 까다롭습니다. HUG가 가장 많이 취급하고, SGI는 보증료가 높지만 심사가 비교적 유연합니다.
Q. 신혼부부는 보증료 할인받을 수 있나요?
HUG는 신혼부부·다자녀·한부모 등 사회 배려 계층에게 보증료 할인 혜택을 제공합니다. HF는 우대가구 해당 시 0.02%p 인하됩니다.
Q. 전세대출 없이 전세보증보험만 가입할 수 있나요?
네, 가능합니다. 전세대출과 별개로 보증금 반환보증(전세보증보험)만 단독 가입할 수 있습니다. 자기 자금으로 전세를 구한 경우에도 가입을 권장합니다.
Q. 보증기관 선택 시 가장 먼저 확인할 것은?
첫째 내 주택이 보증 대상인지, 둘째 보증금이 한도 이내인지, 셋째 보증료 차이가 얼마인지 순서로 확인하세요. 이 3가지만 보면 자동으로 선택지가 좁혀집니다.
1. 보증료 가장 저렴 = HF (연 0.04~0.18%), 가장 범용 = HUG, 고가 전세 = SGI
2. 보증금 3억원 기준 HF와 SGI의 2년 보증료 차이 최대 130만원
3. 계약 전에 HUG·HF 홈페이지에서 보증 가능 여부 무료 조회 가능
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참고자료: HUG 주택도시보증공사 · 한국주택금융공사 · 뱅크샐러드 전세보증보험 비교
작성일: 2026년 5월 12일 | 업데이트: 2026년 5월 12일 | 출처: HUG·HF·SGI 공식 홈페이지, 한국주택금융공사 금리 공시
