종부세 합산배제 신청 9/16~9/30 | 임대주택·사원주택 요건과 신청 방법 총정리
임대주택·사원주택을 가지고 있다면 매년 9월 16일~30일 합산배제 신청을 꼭 해야 합니다. 신청만 하면 종부세 과세 대상에서 완전히 빠지지만, 의무임대기간(6년·10년) 미충족 시 추징되는 함정도 있습니다. 이 글에서는 대상 요건, 신청 방법, 추징 사례까지 한 번에 정리합니다.
임대주택 빼고 나면 실제 세액이 얼마인지 바로 확인
📑 목차
- 합산배제란? 신청만 하면 종부세 0원
- 합산배제 대상 5가지 (임대·사원·기숙사·미분양·어린이집)
- 임대주택 요건 (공시가격·의무임대기간·증액 상한)
- 사원주택·기숙사 요건 (6억·85㎡)
- 홈택스 신청 방법 (9/16~9/30)
- 의무기간 미달 시 추징 + 이자
- 자주 묻는 질문 (FAQ)
합산배제란? 신청만 하면 종부세 0원
합산배제(合算排除)는 "내가 가진 주택 중 일부를 종부세 계산에서 제외해달라"는 신청 제도입니다. 신청이 받아들여지면 해당 주택은 주택 수에도 포함되지 않고, 공시가격 합산에서도 빠져 종부세 부담이 크게 줄어듭니다.
⚠️ 자동 적용 ❌ — 신청해야만 적용
국세청이 알아서 빼주지 않습니다. 매년 9/16~9/30 사이 직접 홈택스 또는 세무서에 신청해야 합니다.
합산배제 대상 5가지
| 구분 | 주요 대상 | 핵심 요건 |
|---|---|---|
| ① 임대주택 | 매입·건설 임대주택 | 지자체+세무서 등록, 6/10년 의무임대 |
| ② 사원주택 | 종업원 무상·저가 제공 | 공시가 6억↓ 또는 85㎡↓ |
| ③ 기숙사 | 건축법상 기숙사 | 건축물대장 기숙사 표기 |
| ④ 미분양 주택 | 건설사 보유 미분양 | 사용승인 후 5년 이내 |
| ⑤ 어린이집 | 가정·민간 어린이집 | 시군구 인가, 5년 이상 운영 |
임대주택 요건 (가장 많이 신청)
임대주택은 합산배제 신청의 90% 이상을 차지하지만 요건이 까다롭습니다. 4가지 모두 충족해야 합니다.
✅ 4대 핵심 요건
- 이중 등록: 지자체 임대사업자 등록 + 세무서 사업자 등록
- 공시가격 한도: 매입임대 9억↓ (수도권 외 6억↓) / 30호 이상 임대 시 별도 기준
- 의무임대기간: 매입임대 10년 / 건설임대 10년 (단기임대 폐지)
- 임대료 증액 상한: 연 5% 이내 (5% 룰)
▶ 의무임대기간 정리
| 등록 시기 | 유형 | 의무기간 |
|---|---|---|
| 2020.8.18 이전 | 단기민간임대(4년) | 4년 (자동 말소) |
| 2020.8.18 이전 | 장기일반(8년) | 8년 |
| 2020.8.18 이후 | 장기 매입임대 | 10년 |
| 2020.8.18 이후 | 장기 건설임대 | 10년 |
💡 임대주택 빼고 나면 종부세가 얼마나 줄까?
🔍 합산배제 후 종부세 자동 계산 →사원주택·기숙사 요건 (6억·85㎡)
법인이 종업원에게 무상·저가로 제공하는 주택은 다음 요건 충족 시 합산배제됩니다.
- 국민주택 규모(전용 85㎡ 이하) 또는 공시가격 6억 원 이하
- 해당 종업원이 사용자(법인)와 특수관계 없는 자일 것
- 임대보증금이 주택 공시가격을 초과하지 않을 것
- 건축법상 기숙사는 면적·가격 제한 없음 (건축물대장상 기숙사 표기 필수)
💡 제출 서식: 종합부동산세법 시행규칙 별지 제4호 서식(사원용주택 등 합산배제 신고서)
홈택스 신청 방법 (9/16~9/30)
⏰ 신청 기간: 매년 9월 16일 ~ 9월 30일 (15일간)
9월 30일이 추석연휴일 경우 연휴 종료 다음날까지 연장. 한 번 신고 후 변동 없으면 매년 재신고 불필요.
📋 홈택스 신청 절차 (5분)
- 홈택스(hometax.go.kr) 접속 → 공동인증서 로그인
- [세금신고] → [종합부동산세] → [합산배제 및 과세특례 신고]
- "합산배제 임대주택" 또는 "사원용주택 등" 선택
- 부동산 명세 자동 조회 → 해당 주택 체크
- 임대사업자 등록증, 임대차계약서 등 증빙 첨부 후 제출
💡 최초 신고만 필수: 한 번 신고하면 자동 유지. 단, 임대료 인상·말소·매도 등 변동 시 반드시 변동신고해야 합니다.
의무기간 미달 시 추징 + 이자
⚠️ 가장 큰 함정: 의무임대기간 채우지 못하면 그동안 면제받은 종부세 전액 추징
대법원 판례(국세청 사례 102번)에서도 "10년 의무임대 미충족 시 경감받은 종부세 추징"이 확정됨.
▶ 추징 시뮬레이션
| 상황 | 추징세액 | 이자상당액 |
|---|---|---|
| 10년 중 5년만 임대 후 매도 | 5년치 면제세액 전액 | 연 2.92% 가산 |
| 임대료 5% 초과 인상 | 해당 연도 면제세액 | 연 2.92% 가산 |
| 자동 말소(4년 단기) 후 매도 | 추징 면제 | - |
※ 단, 임차인 퇴거일부터 3개월 이내 새 임차인 입주한 경우 의무기간 단절로 보지 않음(시행령 제4조).
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 아파트도 합산배제 신청 가능한가요?
A. 2020년 7월 11일 이후 등록한 아파트는 임대주택 등록이 불가능해 합산배제 신청도 안 됩니다. 그 이전 등록 아파트는 의무기간 충족 시 가능.
Q2. 기한(9/30) 놓치면 다음 해까지 기다려야 하나요?
A. 네, 일반적으로 그렇습니다. 단, 12월 1일~15일 신고기간 내 경정청구 또는 기한 후 신고 가능하나 가산세 부담 가능.
Q3. 임대사업자 등록 말소되면 합산배제도 끝나나요?
A. 네, 말소일 다음 과세기준일부터 합산 과세됩니다. 자동 말소(4년 단기)는 추징 면제, 자진 말소는 의무기간 절반 충족 시 추징 면제.
Q4. 합산배제 신청한 임대주택도 1주택 특례 받을 수 있나요?
A. 네, 합산배제된 임대주택은 주택 수에서도 제외되므로, 본인 거주 주택 1채만 있다면 단독명의 1주택 특례(12억+80%) 적용 가능합니다.
📚 출처: 국세청 합산배제 및 과세특례 신고 안내(nts.go.kr), 종합부동산세법 시행령 제3조·제4조, 민간임대주택특별법 | 최종 업데이트: 2026-06-22
⏭ 다음 글: 종부세 분납 신청 (250만원 초과 6개월 분납) (예정)
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