2026년 종부세 과세 대상 | 1주택 12억·다주택 9억·부부공동명의 18억 한눈에
"내가 종부세 대상일까?" 11월 종부세 고지서가 발송되기 전에 미리 확인해두면 절세 전략을 세울 수 있습니다. 종합부동산세는 과세기준일(6월 1일) 현재 보유한 주택·토지의 공시가격 합계가 일정 금액을 초과하는 사람에게 부과되는 국세입니다. 이 글에서는 2026년 종부세 과세 대상 기준을 1주택·다주택·부부 공동명의·토지로 나누어 한눈에 정리합니다.
공시가격·공제금액·공정시장가액비율·세율·세액공제까지 한 번에 정리
📋 목차
📌 종부세란 — 재산세와 다른 점
종합부동산세(종부세)는 일정 금액 이상의 부동산을 보유한 사람에게 부과되는 국세입니다. 시·군·구청에서 부과하는 지방세인 재산세와는 완전히 다른 세금입니다.
| 구분 | 재산세 | 종부세 |
|---|---|---|
| 세금 종류 | 지방세 | 국세 |
| 부과 주체 | 시·군·구청 | 국세청 |
| 납부 시기 | 7월·9월 | 12월 1~15일 |
| 납부 채널 | 위택스 | 홈택스 |
| 과세 단위 | 물건별 (주택 1채마다) | 인별 (사람 1명 기준 합산) |
재산세는 모든 부동산 보유자가 내지만, 종부세는 공시가격 합계가 일정 기준을 초과하는 사람만 추가로 부담하는 세금입니다.
📅 과세기준일 6월 1일 — 모든 것의 출발점
종부세도 재산세와 마찬가지로 매년 6월 1일을 과세기준일로 합니다. 이날 누가 부동산을 소유하고 있느냐에 따라 그해 12월 종부세 납세 의무자가 결정됩니다.
⚠️ 6월 1일 기준 핵심 규칙
• 5월 31일에 매도 → 그해 종부세 부담 없음
• 6월 1일에 잔금 → 매수인이 그해 종부세 부담
• 6월 2일에 잔금 → 매도인이 그해 종부세 부담
• 주택 수 산정: 6월 1일 0시 기준 소유한 주택 수
매매 잔금일을 6월 1일 직전·직후로 어떻게 잡느냐에 따라 수백만 원에서 수천만 원의 종부세가 갈립니다. 잔금일은 반드시 6월 1일을 피하세요.
🏠 주택 과세 대상 — 1주택 12억·다주택 9억
주택분 종부세는 보유 주택 수에 따라 공제금액(과세 시작 기준)이 달라집니다. 인별로 합산한 공시가격 합계가 공제금액을 초과해야 종부세 대상이 됩니다.
| 구분 | 공제금액 (기본공제) | 초과 시 종부세 대상 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택자 | 12억 원 | 공시가격 12억 초과 |
| 다주택자 (개인) | 9억 원 | 인별 합산 공시가격 9억 초과 |
| 법인 | 없음 | 금액 무관 전액 과세 |
핵심은 '인별' 합산입니다. 부부가 각각 주택을 보유하고 있다면 합산하지 않고 각자 9억 원(또는 12억 원) 기준으로 판단합니다. 단, 같은 세대의 다른 가족 명의 주택은 1세대 1주택 판정 시 합산됩니다.
📌 구체적 예시
- 본인 1주택 공시가격 10억 → 1주택자, 12억 미만이라 종부세 없음
- 본인 1주택 공시가격 15억 → 1주택자, 12억 초과분(3억)에 종부세 부과
- 본인 2주택 합계 공시가격 8억 → 다주택자, 9억 미만이라 종부세 없음
- 본인 2주택 합계 공시가격 13억 → 다주택자, 9억 초과분(4억)에 종부세 부과
👫 부부 공동명의 1주택 — 18억 기본공제 특례
부부가 함께 1주택만 공동명의로 보유한 경우, 두 가지 적용 방식 중 유리한 쪽을 선택할 수 있습니다.
| 방식 | 기본공제 | 세액공제 |
|---|---|---|
| ① 일반 (기본 적용) | 18억 원 (각자 9억 × 2) |
없음 |
| ② 1세대 1주택 특례 (별도 신청 필요) |
12억 원 | 연령·보유기간 공제 (최대 80%) |
일반적으로 공시가격이 낮을수록 ① 일반 방식(18억 공제)이 유리하고, 공시가격이 매우 높고 고령자·장기보유자라면 ② 특례 방식이 유리할 수 있습니다.
✅ 판단 기준
• 공시가격 18억 이하 → ① 일반 방식 (종부세 자체가 없음)
• 공시가격 18억 초과 + 60세 미만 → ① 일반 방식 유리
• 공시가격 18억 초과 + 65세 이상·장기보유 → ② 특례 방식 비교 필요
특례 신청은 매년 9월 16~30일 사이 홈택스에서 가능합니다. 한 번 신청하면 매년 자동 적용되며, 변경하려면 다시 신청해야 합니다.
🌳 토지 종부세 — 종합합산 5억·별도합산 80억
토지는 종합합산과 별도합산으로 나누어 과세합니다.
| 구분 | 공제금액 | 대상 |
|---|---|---|
| 종합합산 토지 | 5억 원 | 나대지, 잡종지, 도시지역 내 농지·임야 |
| 별도합산 토지 | 80억 원 | 상가·사무실 부속 토지, 공장 부속 토지 |
일반적인 농지·임야는 분리과세 대상이라 종부세에서 제외되는 경우가 많습니다. 본인이 보유한 토지가 어떤 구분에 해당하는지는 위택스 또는 부동산공시가격 알리미에서 확인할 수 있습니다.
✅ 종부세 대상자 판별 체크리스트
아래 체크리스트로 본인이 종부세 대상인지 확인해보세요.
📋 5단계 자가 판별
- 6월 1일 기준 보유한 주택 수를 확인한다 (세대원 전체)
- 본인 명의 주택의 공시가격 합계를 계산한다 (부동산공시가격알리미)
- 1주택자라면 12억, 다주택자라면 9억 초과 여부 확인
- 부부 공동명의 1주택자라면 18억 초과 여부 추가 확인
- 토지 보유자라면 종합합산 5억·별도합산 80억 초과 여부 확인
한 가지라도 초과하면 종부세 대상자이며, 11월에 국세청에서 고지서가 발송됩니다. 미리 계산하고 싶다면 홈택스의 '종부세 간이세액계산' 기능을 이용하세요.
❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 분양권이나 입주권도 종부세 대상인가요?
분양권·입주권은 종부세 과세 대상이 아닙니다. 다만 입주(소유권 이전 등기) 후에는 주택으로 인정돼 종부세 대상이 됩니다. 양도세 계산에서는 주택 수에 포함되는 경우가 있어 별도 확인이 필요합니다.
Q2. 일시적 2주택자도 다주택자 9억 기준이 적용되나요?
일정 요건 충족 시 1세대 1주택자 특례(12억 공제)가 그대로 유지됩니다. 종전 주택을 신규 주택 취득일로부터 3년 이내(조정대상지역 기준) 처분하면 1주택자로 인정받습니다. 다만 매년 9월 합산 배제 신청이 필요한 경우가 있으니 국세청 또는 세무사 상담을 권장합니다.
Q3. 시골에 있는 작은 집도 주택 수에 포함되나요?
원칙적으로 모든 주택이 합산되지만, 2026년부터 일정 요건의 지방 저가주택은 1세대 1주택 판정 시 주택 수에서 제외됩니다. 공시가격 3억 원 이하 지방 소재 주택이 대표적입니다. 정확한 요건은 국세청 안내를 확인하세요.
Q4. 임대주택으로 등록하면 종부세를 안 내도 되나요?
임대 사업자로 등록한 일정 요건의 주택은 합산 배제 신청을 통해 종부세 과세에서 제외됩니다. 다만 매년 9월 16~30일 사이 별도 신청이 필요하며, 등록 요건·임대 기간·임대료 인상 제한 등 까다로운 조건을 모두 충족해야 합니다.
📝 마무리
종부세 과세 대상은 ① 1세대 1주택 12억, ② 다주택자 인별 9억, ③ 부부 공동명의 1주택 18억, ④ 종합합산 토지 5억, ⑤ 별도합산 토지 80억, 이 다섯 가지 기준으로 판별합니다. 본인이 대상이 될 가능성이 있다면 지금부터 공시가격을 확인하고, 매년 9월 합산 배제·공동명의 특례 신청을 준비해두세요.
다음 글에서는 "종부세 계산 방법 5분 정리 | 공시가격에서 최종 세액까지"를 다룰 예정입니다.
🏠 종부세 미리 계산해보고 싶다면?
공시가격·공제금액·공정시장가액비율·세율·세액공제까지
5단계로 정리한 메인 가이드를 확인하세요.
출처: 종합부동산세법 제8조·제9조, 종합부동산세법 시행령, 국세청 종부세 안내(nts.go.kr), 홈택스 종부세 간이세액계산, 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr). 본 글은 일반적인 정보 제공 목적이며, 개별 사례는 국세청 또는 세무사에게 문의하시기 바랍니다.
최종 업데이트: 2026년 6월 22일
댓글
댓글 쓰기