재테크와 부동산

부부 공동명의 아파트 한 채를 가지고 있다면 종부세에서 선택지가 두 개 생길 수 있습니다. 부부가 각각 9억원씩 공제받을 것인지, 공동명의 1주택 특례를 적용해 12억원을 공제받고 고령자·장기보유 세액공제를 받을 것인지 입니다. 70세 이상이면서 15년 이상 보유했다면 고령자 40%와 장기보유 50% 요건에 해당할 수 있지만, 합산 한도 때문에 실제 적용 가능한 세액공제율은 최대 80% 입니다. 그래서 단순히 18억원 공제와 12억원 공제만 비교하면 답이 나오지 않습니다. 주택 공시가격과 실제 적용 가능한 세액공제율을 함께 비교해야 합니다. 우리 집은 9억원씩 공제와 12억원 특례 중 어느 쪽이 유리할까요? 공시가격·나이·보유기간에 따라 결과가 달라집니다. 두 방식을 먼저 비교해보세요. 공동명의 9억 vs 12억 특례 비교하기 → 각각 9억원 공제와 12억원 특례, 무엇이 다른가? 먼저 두 방식의 차이부터 정확하게 잡아야 합니다. 공동명의 1주택 특례를 적용하지 않는다면 부부는 각각 종부세 납세의무자가 됩니다. 그리고 각자의 보유지분에 해당하는 공시가격을 기준으로 각각 9억원 기본공제 를 적용합니다. 반대로 공동명의 1주택 특례를 적용하면 부부가 합의해 한 사람을 종부세 납세의무자로 정합니다. 이 경우에는 1세대 1주택자 계산방식을 적용해 12억원 기본공제 를 적용합니다. 대신 납세의무자의 연령과 주택 보유기간에 따라 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 있습니다. 구분 특례 미적용 특례 적용 납세의무자 부부 각각 부부가 합의한 1명 기본공제 각각 9억원 12억원 고령자 공제 적용 없음 최대 40% 장기보유 공제 적용 없음 최대 50% 세액공제 합계 - 최대 80% 그럼 각각 9억원이면 사실상 18억원 공제일까? 50대50 공동명의 한 채이고 다른 과세대상 주택이 없다면 그렇게 체감할 수 있습니다. 예를 들어 주...

공시가격 15억원인 아파트 한 채를 가진 1세대 1주택자라면 15억원 전체에 종부세가 붙는 것은 아닙니다. 먼저 12억원을 공제하고, 남은 3억원에 공정시장가액비율 60%를 적용합니다. 따라서 종부세 과세표준은 1억8천만원이 되고, 세액공제와 재산세 공제 전 산출세액 단계에서는 0.5% 세율을 적용해 90만원이 나옵니다. 다만 최종 납부세액이 무조건 90만원이라는 뜻은 아닙니다. 이후 재산세 중복분과 1세대 1주택 세액공제 등을 추가로 반영해야 합니다. 내 주택 공시가격으로 직접 계산 순서를 확인해보세요 내 공시가격으로 종부세 계산방법 확인하기 → 공시가격 15억원에서 12억원을 빼면 끝일까? 종부세 계산에서 가장 많이 하는 착각입니다. 1세대 1주택자의 주택분 기본공제가 12억원이므로 공시가격 15억원에서 12억원을 빼면 3억원이 남습니다. 여기까지는 맞습니다. 하지만 이 3억원에 곧바로 종부세 세율을 곱하는 것은 아닙니다. 공제 후 금액에 다시 공정시장가액비율 60%를 적용해야 합니다. 공시가격 15억원 1세대 1주택 계산 공시가격 15억원 − 기본공제 12억원 = 3억원 3억원 × 60% = 과세표준 1억8천만원 즉 세율을 적용하는 기준금액은 3억원이 아니라 1억8천만원 입니다. 과세표준 1억8천만원이면 세율은 몇 %일까? 주택분 종부세는 과세표준 구간에 따라 세율이 달라집니다. 2주택 이하 개인의 경우 과세표준 3억원 이하 구간의 세율은 0.5% 입니다. 공시가격 15억원의 1세대 1주택 사례에서 계산한 과세표준은 1억8천만원이므로 이 구간에 들어갑니다. 세율 적용 단계 과세표준 1억8천만원 × 세율 0.5% = 90만원 그래서 계산 과정 중 이 단계에서는 90만원이 나옵니다. 하지만 여기서 계산이 끝나는 것은 아닙니다. 그럼 공시가격 15억원이면 종부세가 정확히 90만원일까? 아닙니다. 90만원은 기본공제와 공정시장가액비율, 세율을 적...

아파트 시세가 15억원을 넘었다고 해서 종합부동산세를 무조건 내는 것은 아닙니다. 종부세는 현재 시세나 실거래가격이 아니라 공시가격을 기준으로 판단합니다. 2026년 기준 일반 개인은 보유주택의 공시가격 합계에서 9억원을 공제하고, 요건을 충족한 1세대 1주택자는 12억원을 공제합니다. 따라서 시세 15억원짜리 아파트라도 공시가격과 보유주택 수에 따라 종부세 대상이 아닐 수 있습니다. 내가 2026년 종부세 대상인지 먼저 확인해보세요 2026 종부세 대상 기준 확인하기 → 시세 15억원인데 종부세가 안 나올 수도 있다 종부세에서 가장 먼저 버려야 할 생각이 있습니다. “우리 집이 15억원이니까 12억원을 넘었네. 그러면 종부세를 내겠구나.” 여기서 말하는 15억원이 현재 매매시세라면 이렇게 계산하면 안 됩니다. 종합부동산세는 매매시세가 아니라 해당 주택의 공시가격 을 기준으로 판단하기 때문입니다. 예를 들어 아파트의 현재 시세가 15억원이라도 공시가격이 10억5천만원이고 다른 주택이 없는 1세대 1주택자라면 어떻게 될까요? 1세대 1주택자의 주택분 기본공제는 12억원이므로 이 사례에서는 공시가격이 기본공제보다 낮습니다. 따라서 단순히 아파트 시세가 15억원이라는 이유만으로 주택분 종부세가 부과된다고 볼 수 없습니다. 종부세 대상은 이 3가지만 먼저 보면 된다 내가 종부세 대상인지 빠르게 확인하고 싶다면 복잡한 세율부터 볼 필요가 없습니다. 먼저 아래 세 가지를 확인하면 됩니다. ① 6월 1일 현재 내가 몇 채의 주택을 보유했는가 ② 보유주택의 공시가격을 합치면 얼마인가 ③ 1세대 1주택 12억원 공제를 받을 수 있는가 이 세 가지를 확인하면 종부세 대상 여부의 큰 틀이 거의 결정됩니다. 일반 9억원과 1세대 1주택 12억원은 무엇이 다를까? 주택분 종부세의 기본공제는 모든 사람에게 똑같지 않습니다. 구분 주택분 기본공제 일반 개인 주택 보유자 9억원 요...