종합부동산세 대상 기준｜아파트 시세 15억원이면 무조건 종부세 낼까?

아파트 시세가 15억원을 넘었다고 해서 종합부동산세를 무조건 내는 것은 아닙니다.

종부세는 현재 시세나 실거래가격이 아니라 공시가격을 기준으로 판단합니다.

2026년 기준 일반 개인은 보유주택의 공시가격 합계에서 9억원을 공제하고, 요건을 충족한 1세대 1주택자는 12억원을 공제합니다.

따라서 시세 15억원짜리 아파트라도 공시가격과 보유주택 수에 따라 종부세 대상이 아닐 수 있습니다.

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시세 15억원인데 종부세가 안 나올 수도 있다

종부세에서 가장 먼저 버려야 할 생각이 있습니다.

“우리 집이 15억원이니까 12억원을 넘었네. 그러면 종부세를 내겠구나.”

여기서 말하는 15억원이 현재 매매시세라면 이렇게 계산하면 안 됩니다.

종합부동산세는 매매시세가 아니라 해당 주택의 공시가격을 기준으로 판단하기 때문입니다.

예를 들어 아파트의 현재 시세가 15억원이라도 공시가격이 10억5천만원이고 다른 주택이 없는 1세대 1주택자라면 어떻게 될까요?

1세대 1주택자의 주택분 기본공제는 12억원이므로 이 사례에서는 공시가격이 기본공제보다 낮습니다.

따라서 단순히 아파트 시세가 15억원이라는 이유만으로 주택분 종부세가 부과된다고 볼 수 없습니다.

종부세 대상은 이 3가지만 먼저 보면 된다

내가 종부세 대상인지 빠르게 확인하고 싶다면 복잡한 세율부터 볼 필요가 없습니다.

먼저 아래 세 가지를 확인하면 됩니다.

① 6월 1일 현재 내가 몇 채의 주택을 보유했는가

② 보유주택의 공시가격을 합치면 얼마인가

③ 1세대 1주택 12억원 공제를 받을 수 있는가

이 세 가지를 확인하면 종부세 대상 여부의 큰 틀이 거의 결정됩니다.

일반 9억원과 1세대 1주택 12억원은 무엇이 다를까?

주택분 종부세의 기본공제는 모든 사람에게 똑같지 않습니다.

구분	주택분 기본공제
일반 개인 주택 보유자	9억원
요건을 충족한 1세대 1주택자	12억원

중요한 것은 이 금액 역시 시세 기준이 아니라 공시가격 기준이라는 것입니다.

1세대 1주택자가 공시가격 11억원짜리 주택 한 채를 보유하고 있다면 12억원 기본공제 범위 안에 있습니다.

반대로 일반적인 개인이 여러 주택을 보유하고 있고 그 공시가격 합계가 10억원이라면 9억원 기본공제를 초과합니다.

같은 10억원이라는 숫자라도 주택 보유 형태에 따라 결과가 달라질 수 있는 겁니다.

집 한 채씩 9억원보다 싸면 종부세가 없을까?

이 부분도 많이 착각합니다.

종부세는 주택 한 채마다 9억원씩 따로 공제해주는 방식이 아닙니다.

개인이 보유한 주택의 공시가격을 전국 기준으로 인별 합산해서 판단합니다.

예를 들어 한 사람이 다음 두 채를 보유했다고 가정해보겠습니다.

• 주택 A 공시가격 6억원
• 주택 B 공시가격 5억원

각 주택만 보면 둘 다 9억원보다 낮습니다.

하지만 두 채를 합치면 공시가격 합계는 11억원입니다.

일반 개인의 기본공제 9억원을 초과하기 때문에 종부세 계산 대상 여부를 확인해야 합니다.

핵심

집 한 채 가격이 9억원을 넘는지를 보는 것이 아니라 내가 보유한 주택의 공시가격을 인별로 합산해서 봅니다.

6월 1일에 집을 가지고 있었는지가 중요하다

종합부동산세 과세기준일은 매년 6월 1일입니다.

2026년 종부세라면 2026년 6월 1일 현재의 주택 보유현황이 중요합니다.

그래서 6월 이후 집을 팔았다고 해서 무조건 그해 종부세와 관계가 없어지는 것은 아닙니다.

반대로 6월 1일 이후 새로 주택을 취득했다면 해당 연도 종부세 판단에서 소유관계를 따질 때 과세기준일을 확인해야 합니다.

부동산 거래가 5월 말이나 6월 초에 걸려 있다면 계약일 하나만 보고 판단하지 말고 실제 소유권 변동 시점 등 구체적인 사실관계를 확인하는 것이 좋습니다.

공시가격 13억원 1주택자는 어떻게 될까?

이번에는 1세대 1주택자의 공시가격이 13억원이라고 가정해보겠습니다.

12억원 기본공제를 빼면 1억원이 남습니다.

그렇다고 그 1억원에 바로 종부세 세율을 곱하는 것은 아닙니다.

주택분 종부세는 공제 후 금액에 공정시장가액비율 60%를 적용해 과세표준을 계산합니다.

단순 구조만 보면 다음과 같습니다.

공시가격 13억원

− 1세대 1주택 기본공제 12억원

= 1억원

× 공정시장가액비율 60%

= 과세표준 6천만원

여기에 세율과 공제할 재산세액, 해당되는 세액공제 등을 추가로 반영해야 실제 납부할 종부세가 나옵니다.

따라서 “공시가격이 12억원을 1억원 넘었으니 1억원에 세금을 매긴다”고 이해하면 정확하지 않습니다.

대상 여부를 확인했다면 이번에는 실제 계산 순서를 확인해보세요

내 공시가격으로 종부세 계산방법 보기 →

공동명의면 기준이 또 달라질 수 있다

부부가 한 채를 공동명의로 보유하고 있다면 단독명의와 같은 방식으로 단순 판단하면 안 됩니다.

공동명의 상태에서는 기본적으로 각 배우자의 지분에 해당하는 공시가격을 기준으로 각각 종부세를 계산합니다.

일정 요건을 충족한 부부 공동명의 1주택자는 1세대 1주택 특례를 적용하는 방법도 있습니다.

특례를 적용하지 않으면 부부 각각 9억원 기본공제를 적용하는 구조가 있고, 특례를 적용하면 12억원 기본공제와 1세대 1주택 세액공제를 검토할 수 있습니다.

따라서 공동명의는 공시가격만 보는 것이 아니라 지분율과 고령자·장기보유 세액공제까지 함께 비교해야 합니다.

부부 공동명의 주택이라면 계산방법이 달라집니다

공동명의 종부세 9억·12억 비교하기 →

그럼 아파트 시세 15억원이면 무엇을 확인해야 할까?

이제 처음 질문으로 돌아가보겠습니다.

“아파트가 시세 15억원이면 종부세를 내나요?”

시세 15억원이라는 숫자만으로는 답을 낼 수 없습니다.

다음 순서대로 확인해야 합니다.

첫째, 해당 주택의 공시가격을 확인합니다.

종부세 기준은 현재 매매시세가 아닙니다.

둘째, 다른 주택이 있는지 확인합니다.

다른 주택이 있다면 공시가격을 인별로 합산해야 합니다.

셋째, 1세대 1주택 요건을 충족하는지 확인합니다.

해당된다면 일반적인 9억원이 아니라 12억원 기본공제를 적용할 수 있습니다.

넷째, 6월 1일 현재 소유관계를 확인합니다.

현재 주택을 가지고 있다는 사실만으로 그해 종부세를 판단하는 것이 아니라 과세기준일을 봐야 합니다.

이런 경우에는 특히 다시 확인해야 한다

종부세 대상 판단이 단순하지 않은 경우도 있습니다.

부부 공동명의 주택, 상속주택, 일시적 2주택, 일정한 임대주택, 지방 저가주택 등은 일반적인 “집이 몇 채냐”만으로 결론 내리기 어려울 수 있습니다.

또 법인이 주택을 보유하는 경우에는 개인과 기본공제 구조가 다릅니다.

따라서 특례가 적용되는 주택이 있다면 일반적인 9억원·12억원 기준만 보고 결론 내리지 않는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문

시세 15억원짜리 아파트 한 채면 무조건 종부세를 내나요?

아닙니다. 시세가 아니라 공시가격을 확인해야 하며 1세대 1주택 여부와 다른 보유주택도 함께 확인해야 합니다.

1세대 1주택이면 12억원까지 무조건 종부세가 없나요?

주택분 종부세 기본공제는 12억원이지만 실제로 1세대 1주택 요건을 충족하는지 확인해야 합니다.

9억원 기준은 아파트 매매가격인가요?

아닙니다. 주택분 종부세 기본공제에서 말하는 9억원은 공시가격을 기준으로 합니다.

집 두 채가 각각 6억원, 5억원이면 둘 다 9억원 이하니까 종부세가 없나요?

그렇게 판단하면 안 됩니다. 같은 사람이 보유한 주택이라면 공시가격을 인별로 합산해 판단하는 것이 기본입니다.

공시가격이 12억원을 조금 넘으면 초과금액 전체에 바로 세율을 곱하나요?

아닙니다. 기본공제 후 주택분 공정시장가액비율 60%를 적용해 과세표준을 계산한 뒤 세율과 각종 공제를 반영합니다.

종부세 대상 여부는 언제 기준으로 정하나요?

매년 6월 1일이 과세기준일입니다.

결론, 15억원보다 먼저 봐야 할 숫자는 공시가격이다

아파트 시세가 15억원이라고 해서 종합부동산세를 무조건 내는 것은 아닙니다.

종부세 대상 여부를 판단할 때 가장 먼저 확인해야 하는 것은 공시가격입니다.

그리고 그다음으로 보유주택 전체의 공시가격 합계, 1세대 1주택 여부, 6월 1일 현재의 소유관계를 확인하면 됩니다.

정리하면 다음 네 가지입니다.

시세가 아니라 공시가격

한 채 가격이 아니라 인별 합산

일반 9억원·1세대 1주택 12억원

과세기준일은 6월 1일

이 네 가지를 확인한 뒤 기본공제를 초과한다면 그때부터 실제 종부세가 얼마인지 계산해보면 됩니다.

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2026 종합부동산세 대상 기준 확인하기 →

공식 기준

이 글은 2026년 10월 현재 국세청 종합부동산세 기본정보와 세액계산 기준을 바탕으로 정리했습니다.

종합부동산세는 보유주택 수, 공동명의, 상속주택, 일시적 2주택, 합산배제 여부 등 개인별 조건에 따라 달라질 수 있으므로 실제 과세 여부와 납부세액은 해당 연도의 고지내용과 국세청 안내를 최종 확인하시기 바랍니다.