2026 종부세 계산방법｜공시가격 15억원 1주택, 12억원 빼면 세금 얼마?

공시가격 15억원인 아파트 한 채를 가진 1세대 1주택자라면 15억원 전체에 종부세가 붙는 것은 아닙니다.

먼저 12억원을 공제하고, 남은 3억원에 공정시장가액비율 60%를 적용합니다.

따라서 종부세 과세표준은 1억8천만원이 되고, 세액공제와 재산세 공제 전 산출세액 단계에서는 0.5% 세율을 적용해 90만원이 나옵니다.

다만 최종 납부세액이 무조건 90만원이라는 뜻은 아닙니다. 이후 재산세 중복분과 1세대 1주택 세액공제 등을 추가로 반영해야 합니다.

내 주택 공시가격으로 직접 계산 순서를 확인해보세요

내 공시가격으로 종부세 계산방법 확인하기 →

공시가격 15억원에서 12억원을 빼면 끝일까?

종부세 계산에서 가장 많이 하는 착각입니다.

1세대 1주택자의 주택분 기본공제가 12억원이므로 공시가격 15억원에서 12억원을 빼면 3억원이 남습니다.

여기까지는 맞습니다.

하지만 이 3억원에 곧바로 종부세 세율을 곱하는 것은 아닙니다.

공제 후 금액에 다시 공정시장가액비율 60%를 적용해야 합니다.

공시가격 15억원 1세대 1주택 계산

공시가격 15억원

− 기본공제 12억원

= 3억원

3억원 × 60%

= 과세표준 1억8천만원

즉 세율을 적용하는 기준금액은 3억원이 아니라 1억8천만원입니다.

과세표준 1억8천만원이면 세율은 몇 %일까?

주택분 종부세는 과세표준 구간에 따라 세율이 달라집니다.

2주택 이하 개인의 경우 과세표준 3억원 이하 구간의 세율은 0.5%입니다.

공시가격 15억원의 1세대 1주택 사례에서 계산한 과세표준은 1억8천만원이므로 이 구간에 들어갑니다.

세율 적용 단계

과세표준 1억8천만원

× 세율 0.5%

= 90만원

그래서 계산 과정 중 이 단계에서는 90만원이 나옵니다.

하지만 여기서 계산이 끝나는 것은 아닙니다.

그럼 공시가격 15억원이면 종부세가 정확히 90만원일까?

아닙니다.

90만원은 기본공제와 공정시장가액비율, 세율을 적용한 뒤의 계산 단계입니다.

실제 납부할 종부세를 계산할 때는 이미 재산세로 납부한 부분 가운데 종부세 과세표준과 중복되는 부분을 공제하는 절차가 있습니다.

또 1세대 1주택자가 고령자 또는 장기보유 요건을 충족한다면 세액공제가 추가로 적용될 수 있습니다.

그래서 같은 공시가격 15억원 아파트라도 사람마다 실제 종부세액이 달라질 수 있습니다.

왜 사람마다 최종 종부세가 달라질까?

공시가격이 같다고 최종 세액까지 항상 같은 것은 아닙니다.

특히 1세대 1주택자는 나이와 보유기간에 따라 차이가 커질 수 있습니다.

고령자 세액공제는 연령에 따라 적용률이 달라집니다.

연령	고령자 세액공제
60세 이상	20%
65세 이상	30%
70세 이상	40%

장기보유 세액공제도 별도로 있습니다.

보유기간	장기보유 세액공제
5년 이상	20%
10년 이상	40%
15년 이상	50%

고령자와 장기보유 세액공제는 함께 적용할 수 있지만 합산 한도는 최대 80%입니다.

따라서 70세 이상이면서 15년 이상 보유했다고 해서 40%와 50%를 더한 90%를 모두 공제받는 것은 아닙니다.

50세·3년 보유와 70세·15년 보유는 결과가 다르다

예를 들어 두 사람이 똑같이 공시가격 15억원인 1세대 1주택을 가지고 있다고 가정해보겠습니다.

A씨는 50세이고 주택을 3년 보유했습니다.

B씨는 70세이고 주택을 15년 이상 보유했습니다.

두 사람 모두 공시가격에서 12억원을 빼고 60%를 적용하면 과세표준은 1억8천만원으로 같습니다.

세율 적용 단계까지도 같은 구간에 들어갑니다.

하지만 B씨는 고령자와 장기보유 세액공제 요건을 충족할 수 있기 때문에 최종 세부담은 A씨와 크게 달라질 수 있습니다.

이게 종부세를 단순히 집값 하나만 가지고 계산할 수 없는 이유입니다.

시세 15억원과 공시가격 15억원은 완전히 다르다

여기서 매우 중요한 구분이 하나 있습니다.

이 글에서 계산한 15억원은 아파트 시세가 아니라 공시가격 15억원입니다.

시세 15억원인 아파트의 공시가격이 반드시 15억원인 것은 아닙니다.

따라서 부동산 중개사이트에서 보이는 시세를 그대로 종부세 계산기에 넣어서는 안 됩니다.

먼저 해당 연도의 공동주택 공시가격을 확인해야 합니다.

공시가격을 확인했다면 실제 종부세 계산 순서를 따라가보세요

종부세 계산방법 5단계 확인하기 →

공시가격 14억원이라면 어떻게 계산할까?

계산구조를 이해했다면 다른 공시가격에도 그대로 적용할 수 있습니다.

공시가격이 14억원인 1세대 1주택자라고 가정하겠습니다.

14억원 - 12억원 = 2억원

2억원 × 60% = 과세표준 1억2천만원

1억2천만원 × 0.5% = 60만원

이 역시 재산세 중복분과 적용 가능한 세액공제를 반영하기 전의 계산 단계입니다.

공시가격 17억원이라면?

공시가격이 17억원이라면 기본공제 후 금액은 5억원입니다.

여기에 60%를 적용합니다.

17억원 - 12억원 = 5억원

5억원 × 60% = 과세표준 3억원

3억원 × 0.5% = 150만원

과세표준이 3억원 이하이므로 이 단계까지는 0.5% 구간입니다.

공시가격이 더 올라가면 세율도 달라질까?

그렇습니다.

종부세는 과세표준이 커질수록 세율 구간도 높아지는 누진구조입니다.

2주택 이하 개인의 현재 주택분 세율은 과세표준 3억원 이하 0.5%, 6억원 이하 0.7%, 12억원 이하 1.0% 등으로 올라갑니다.

따라서 공시가격이 높아질수록 단순히 초과한 금액이 늘어나는 것뿐 아니라 적용되는 세율구간도 달라질 수 있습니다.

공시가격 15억원이면 납부할 돈은 90만원보다 적을 수도 있을까?

가능합니다.

앞에서 계산한 90만원은 최종 납부세액이 아니라 중간 계산 단계이기 때문입니다.

종합부동산세에서는 동일한 부동산에 이미 부과된 재산세와의 중복과세를 조정하기 위해 일정한 재산세액을 공제합니다.

여기에 1세대 1주택자가 고령자 또는 장기보유 세액공제를 받을 수 있다면 종부세액이 추가로 낮아질 수 있습니다.

반대로 최종적으로 계산된 종부세에는 농어촌특별세가 추가될 수 있으므로 실제 납부 총액을 볼 때는 이 부분도 함께 확인해야 합니다.

15억원 사례에서 가장 많이 틀리는 계산

가장 흔한 잘못된 계산은 이겁니다.

15억원 - 12억원 = 3억원

3억원 × 0.5% = 150만원

이렇게 계산하면 공정시장가액비율 60%를 빠뜨린 것입니다.

현재 계산구조에서는

15억원 - 12억원 = 3억원

3억원 × 60% = 1억8천만원

1억8천만원 × 0.5% = 90만원

순서로 계산해야 합니다.

그리고 여기서 다시 재산세 공제와 각종 세액공제를 반영해야 최종 세액에 가까워집니다.

내 종부세를 계산하려면 무엇을 준비해야 할까?

최소한 네 가지를 확인하면 됩니다.

첫째, 해당 연도의 주택 공시가격

둘째, 6월 1일 현재 보유주택 수

셋째, 1세대 1주택 여부

넷째, 1세대 1주택자라면 나이와 보유기간

이 네 가지가 있어야 단순 과세표준뿐 아니라 실제 세액에 가까운 계산을 할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

공시가격 15억원 1주택이면 3억원에 바로 세율을 곱하나요?

아닙니다. 15억원에서 12억원을 공제한 3억원에 공정시장가액비율 60%를 적용해 과세표준 1억8천만원을 먼저 계산합니다.

과세표준 1억8천만원이면 종부세가 얼마인가요?

2주택 이하 개인의 3억원 이하 세율 0.5%를 적용하면 세액공제와 재산세 공제 전 계산 단계에서 90만원입니다.

그럼 실제로 90만원을 내는 건가요?

반드시 그렇지는 않습니다. 재산세액 공제와 고령자·장기보유 세액공제 등을 추가로 반영해야 실제 종부세가 결정됩니다.

아파트 시세가 15억원이면 같은 계산을 하면 되나요?

아닙니다. 종부세는 시세가 아니라 공시가격을 기준으로 계산합니다.

공시가격 14억원이면 계산 단계의 세액은 얼마인가요?

12억원을 공제하고 60%를 적용하면 과세표준은 1억2천만원입니다. 0.5%를 적용하면 세액공제 전 단계에서 60만원입니다.

공시가격 17억원이면요?

12억원 공제 후 5억원에 60%를 적용하면 과세표준 3억원입니다. 이 단계에서 0.5%를 적용하면 150만원입니다.

결론, 15억원에서 세율을 곧바로 곱하면 안 된다

공시가격 15억원인 1세대 1주택자의 종부세 계산은 생각보다 단순한 순서로 시작합니다.

15억원 - 12억원 = 3억원

3억원 × 60% = 과세표준 1억8천만원

1억8천만원 × 0.5% = 90만원

하지만 이 90만원이 곧바로 통장에서 빠져나갈 최종 종부세는 아닙니다.

공제할 재산세액과 1세대 1주택자의 고령자·장기보유 세액공제 등을 추가로 반영해야 합니다.

따라서 종부세를 계산할 때는 공시가격에서 12억원만 빼고 끝내지 말고 공정시장가액비율과 최종 세액공제 단계까지 확인해야 합니다.

내 공시가격으로 종부세 계산 과정을 직접 확인하려면

종합부동산세 계산방법 5단계 보기 →

공식 기준

이 글은 2026년 10월 현재 국세청 종합부동산세 과세표준과 세액계산 흐름도를 기준으로 작성했습니다.

실제 종부세는 공시가격, 주택 수, 1세대 1주택 여부, 공제할 재산세액, 고령자·장기보유 세액공제 및 세부담상한 등에 따라 달라질 수 있으므로 실제 납부세액은 홈택스 계산 결과와 고지내용을 최종 확인하시기 바랍니다.