부부 공동명의 종부세 특례 계산방법｜9억원씩 vs 12억원, 70세·15년 보유면 어느 쪽이 유리할까?
부부 공동명의 아파트 한 채를 가지고 있다면 종부세에서 선택지가 두 개 생길 수 있습니다.
부부가 각각 9억원씩 공제받을 것인지, 공동명의 1주택 특례를 적용해 12억원을 공제받고 고령자·장기보유 세액공제를 받을 것인지입니다.
70세 이상이면서 15년 이상 보유했다면 고령자 40%와 장기보유 50% 요건에 해당할 수 있지만, 합산 한도 때문에 실제 적용 가능한 세액공제율은 최대 80%입니다.
그래서 단순히 18억원 공제와 12억원 공제만 비교하면 답이 나오지 않습니다. 주택 공시가격과 실제 적용 가능한 세액공제율을 함께 비교해야 합니다.
우리 집은 9억원씩 공제와 12억원 특례 중 어느 쪽이 유리할까요?
공시가격·나이·보유기간에 따라 결과가 달라집니다. 두 방식을 먼저 비교해보세요.
공동명의 9억 vs 12억 특례 비교하기 →각각 9억원 공제와 12억원 특례, 무엇이 다른가?
먼저 두 방식의 차이부터 정확하게 잡아야 합니다.
공동명의 1주택 특례를 적용하지 않는다면 부부는 각각 종부세 납세의무자가 됩니다.
그리고 각자의 보유지분에 해당하는 공시가격을 기준으로 각각 9억원 기본공제를 적용합니다.
반대로 공동명의 1주택 특례를 적용하면 부부가 합의해 한 사람을 종부세 납세의무자로 정합니다.
이 경우에는 1세대 1주택자 계산방식을 적용해 12억원 기본공제를 적용합니다.
대신 납세의무자의 연령과 주택 보유기간에 따라 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 있습니다.
| 구분 | 특례 미적용 | 특례 적용 |
|---|---|---|
| 납세의무자 | 부부 각각 | 부부가 합의한 1명 |
| 기본공제 | 각각 9억원 | 12억원 |
| 고령자 공제 | 적용 없음 | 최대 40% |
| 장기보유 공제 | 적용 없음 | 최대 50% |
| 세액공제 합계 | - | 최대 80% |
그럼 각각 9억원이면 사실상 18억원 공제일까?
50대50 공동명의 한 채이고 다른 과세대상 주택이 없다면 그렇게 체감할 수 있습니다.
예를 들어 주택 공시가격이 18억원이고 부부가 50대50으로 소유한다고 가정하겠습니다.
각자의 지분가액은 9억원입니다.
각자가 9억원 기본공제를 적용하면 과세표준 계산을 시작할 금액이 남지 않습니다.
공시가격 18억원·50대50
남편 지분가액 9억원
− 기본공제 9억원
= 0원
아내 지분가액 9억원
− 기본공제 9억원
= 0원
다만 이것은 주택 전체에 18억원이라는 하나의 특별공제가 적용되는 것이 아닙니다.
부부 각각 자신의 지분가액에서 각각 9억원을 공제한 결과입니다.
그런데 왜 굳이 12억원 특례를 선택할까?
여기서 많은 분이 이렇게 생각합니다.
“18억원 상당을 공제받을 수 있는데 왜 12억원 공제를 선택하지?”
바로 세액공제 때문입니다.
특례를 적용하지 않는 일반 공동명의 방식에서는 1세대 1주택자에게 적용되는 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 없습니다.
반면 특례를 적용하면 12억원 기본공제로 줄어드는 대신 납세의무자의 나이와 보유기간에 따라 세액 자체를 크게 줄일 수 있습니다.
70세·15년 보유하면 왜 80%가 중요할까?
특례상 납세의무자가 70세 이상이라고 가정해보겠습니다.
고령자 세액공제율은 40%입니다.
주택을 15년 이상 보유했다면 장기보유 세액공제율은 50%입니다.
둘을 합치면 90%입니다.
하지만 두 공제의 합산 한도는 최대 80%입니다.
70세·15년 이상 보유
고령자 공제 40%
+
장기보유 공제 50%
= 90%
실제 적용 한도 = 최대 80%
이 때문에 공시가격이 높고 세액공제율이 큰 부부라면 12억원 특례가 오히려 유리해질 수 있습니다.
국세청도 9억원 방식이 무조건 유리하다고 하지 않는다
이번 2026년 국세청 안내에서 특히 볼 부분입니다.
국세청은 부부 공동명의 1주택 특례를 설명하면서 특례 적용이 오히려 불리할 수도 있다고 안내하고 있습니다.
따라서 홈택스나 손택스의 종부세 모의세액계산 서비스를 이용해 특례 적용과 미적용 예상세액을 비교한 뒤 결정하도록 안내합니다.
이 말은 반대로 생각하면 특례가 유리해지는 조건도 분명히 있다는 뜻입니다.
결국 가장 중요한 두 변수는
주택 공시가격
그리고
적용 가능한 세액공제율
입니다.
공시가격이 낮다면 각각 9억원 방식이 강하다
공시가격이 비교적 낮은 공동명의 주택에서는 각각 9억원 공제의 효과가 상당히 큽니다.
예를 들어 앞서 살펴본 공시가격 18억원·50대50 주택은 각각의 지분가액이 9억원입니다.
특례를 적용하지 않으면 각자 기본공제 범위 안에 들어갑니다.
반면 특례를 적용하면 주택 전체 공시가격 18억원에서 12억원을 공제하고 남은 금액으로 과세표준 계산을 시작합니다.
따라서 이런 가격대에서는 세액공제율이 높다고 하더라도 반드시 특례가 유리하다고 볼 수 없습니다.
국세청 2026 비교표에서 중요한 기준
국세청은 50대50 공동명의 한 채를 기준으로 공시가격과 세액공제율에 따른 표준 세부담 비교표도 제시하고 있습니다.
여기서 흐름이 아주 명확합니다.
공시가격이 낮을수록 각각 9억원 공제가 강하고, 공시가격이 높아질수록 세액공제가 큰 특례의 경쟁력이 커집니다.
또 같은 공시가격이라면 세액공제율이 높을수록 특례가 유리해지는 방향으로 움직입니다.
예를 들어 국세청 표준비교에서는 50대50 공동명의를 전제로 세액공제율이 80%인 경우에도 낮은 공시가격 구간에서는 특례 미적용 방식이 유리할 수 있습니다.
반대로 공시가격이 올라가고 충분한 세액공제를 받을 수 있다면 특례 적용 방식이 유리한 구간이 나타납니다.
즉 “70세·15년이면 무조건 특례”도 아니고 “공동명의면 무조건 9억원씩”도 아닙니다.
50대50이면 어떻게 계산했는지 먼저 확인하고 싶다면
특례 비교 전에 기본 공동명의 계산방식을 이해하면 훨씬 쉽습니다.
예를 들어 공시가격 20억원을 부부가 50대50으로 보유하면 각자의 지분가액은 10억원입니다.
특례를 적용하지 않는다면 각자 9억원을 공제하고 1억원씩 남습니다.
여기에 주택분 공정시장가액비율 60%를 적용하면 각자의 과세표준은 6천만원이 됩니다.
70대30 지분이어도 특례 납세의무자는 70% 지분자여야 할까?
2026년부터 중요한 변화가 있습니다.
과거에는 공동명의 특례 납세의무자를 정할 때 지분율이 높은 사람이 우선되는 구조가 있었습니다.
하지만 2026년부터는 지분율과 관계없이 공동 소유자인 부부가 합의해 납세의무자를 선택할 수 있습니다.
따라서 한 배우자가 70%, 다른 배우자가 30%를 보유하고 있어도 반드시 70% 지분자를 특례 납세의무자로 지정해야 하는 것은 아닙니다.
이 변화가 중요한 이유는 세액공제 때문입니다.
특례 적용 시 고령자·장기보유 세액공제는 선택된 납세의무자의 연령과 보유기간을 기준으로 판단하기 때문입니다.
지분 30%인 배우자가 더 나이가 많다면?
예를 들어 남편이 70% 지분, 아내가 30% 지분을 보유하고 있다고 가정해보겠습니다.
남편은 55세이고 아내는 72세라고 해보겠습니다.
2026년 변경된 방식에서는 지분율만을 이유로 남편을 무조건 납세의무자로 정할 필요가 없습니다.
요건을 충족한다면 부부가 합의해 아내를 납세의무자로 선택할 수 있습니다.
이 경우 아내의 연령을 기준으로 고령자 세액공제율을 판단합니다.
따라서 공동명의 특례 비교에서는 지분율뿐 아니라 어느 배우자를 납세의무자로 선택할 것인지도 중요한 변수가 됐습니다.
2026년 특례 신청기간은 언제였을까?
2026년 종부세 합산배제 및 과세특례 정기 신고·신청기간은 9월 16일부터 9월 30일까지였습니다.
따라서 현재 10월이라면 2026년 신규 정기 신청기간은 종료된 상태입니다.
다만 이전에 공동명의 1주택 특례를 신청했고 신청내용에 변동이 없다면 일반적으로 다시 신청하지 않아도 계속 적용됩니다.
명의나 주택 보유상황 등에 변동이 있거나 특례 적용 여부를 바꾸려는 경우에는 국세청의 해당 연도 절차를 확인해야 합니다.
공동명의 특례를 받을 수 있는 기본조건
아무 공동명의 주택이나 특례를 적용할 수 있는 것은 아닙니다.
2026년 과세기준일인 6월 1일 현재 거주자인 부부가 한 주택을 공동으로 소유하고 있고 다른 세대원이 주택을 소유하지 않는 것이 기본적인 요건입니다.
배우자가 별도의 일반 주택을 가지고 있다면 공동명의 1주택 특례 적용이 제한될 수 있습니다.
다만 일시적 2주택이나 상속주택 등 특례주택과 관련해서는 별도 규정이 있으므로 개별적으로 확인해야 합니다.
결국 무엇을 비교해야 할까?
공동명의 1주택 특례의 유불리를 보려면 다섯 가지를 확인하면 됩니다.
① 주택 전체 공시가격
② 부부 각각의 실제 지분율
③ 특례 미적용 시 각각 9억원 공제 결과
④ 특례 적용 시 납세의무자의 나이와 보유기간
⑤ 두 방식의 최종 예상세액
특히 마지막이 중요합니다.
기본공제액만 비교하는 것이 아니라 최종 예상세액을 비교해야 합니다.
자주 묻는 질문
부부 공동명의면 각각 9억원씩 공제받나요?
특례를 적용하지 않는 일반적인 공동명의 방식에서는 부부 각자가 납세의무자가 되고 각자의 과세대상 주택 공시가격에서 각각 9억원 기본공제를 적용합니다.
공동명의 특례를 적용하면 왜 공제가 12억원으로 줄어드나요?
특례를 적용하면 부부 중 한 명을 납세의무자로 정하고 1세대 1주택자 계산방식을 적용하기 때문입니다. 대신 고령자·장기보유 세액공제를 최대 80%까지 적용할 수 있습니다.
70세·15년 보유라면 무조건 특례가 유리한가요?
아닙니다. 세액공제율은 최대 80%까지 높아질 수 있지만 주택 공시가격에 따라 각각 9억원 공제 방식이 더 유리한 경우도 있습니다.
70대30 공동명의면 70% 지분자를 납세의무자로 정해야 하나요?
2026년부터는 지분율과 관계없이 부부가 합의해 공동 소유자 중 한 사람을 특례 납세의무자로 선택할 수 있습니다.
특례 미적용 방식에서도 고령자 세액공제를 받을 수 있나요?
부부가 각각 납세하는 일반 공동명의 방식에서는 1세대 1주택 고령자·장기보유 세액공제를 적용하지 않습니다.
2026년 공동명의 특례 신규 신청기간은 언제였나요?
정기 신청기간은 2026년 9월 16일부터 9월 30일까지였습니다.
결론, 18억원과 12억원만 비교하면 답을 틀릴 수 있다
부부 공동명의 종부세 특례에서 가장 많이 하는 실수는 공제금액만 비교하는 것입니다.
특례 미적용 → 각각 9억원씩
특례 적용 → 12억원
여기까지만 보면 각각 9억원씩 공제받는 방식이 항상 좋아 보입니다.
하지만 특례에는 고령자·장기보유 세액공제가 있습니다.
70세 이상·15년 이상 보유라면 두 공제를 합쳐 최대 80%까지 세액공제를 적용할 수 있습니다.
반대로 공시가격이 상대적으로 낮다면 최대 세액공제를 받을 수 있어도 각각 9억원 공제가 더 유리할 수 있습니다.
따라서 최종 판단 순서는 이렇게 잡으면 됩니다.
공시가격 확인 → 지분율 확인 → 각각 9억원 방식 계산 → 12억원 특례 계산 → 적용 가능한 세액공제 반영 → 최종 세액 비교
그리고 2026년부터는 특례 납세의무자를 지분율과 관계없이 부부가 선택할 수 있기 때문에 누구의 나이와 보유기간을 기준으로 세액공제를 받을 것인지까지 함께 봐야 합니다.
공식 기준
이 글은 2026년 10월 현재 국세청의 부부 공동명의 1주택자 과세특례 안내와 종합부동산세 세액공제 기준을 바탕으로 작성했습니다.
공동명의 특례 적용 유불리는 공시가격, 지분율, 다른 주택 보유 여부, 납세의무자의 연령과 보유기간 등에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 선택 시에는 홈택스 종합부동산세 모의세액계산을 이용해 특례 적용·미적용 예상세액을 최종 비교하시기 바랍니다.
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