2026년 종부세 계산 방법 5분 정리 | 공정시장가액비율 60%·세부담상한 150%·세액공제까지
"내 종부세 얼마나 나올까?" 공시가격만 알면 5단계로 끝납니다. 종부세 계산은 복잡해 보이지만 공정시장가액비율 60%와 세부담상한 150%만 이해하면 누구나 직접 계산할 수 있습니다. 이 글에서는 1주택자 기준 실제 시뮬레이션과 함께 5단계 계산법을 정리합니다.
공시가격만 입력하면 5단계로 예상 세액 자동 산출
📑 목차
- 종부세 계산 5단계 한눈에 보기
- 1단계: 공시가격 합산
- 2단계: 기본공제 차감
- 3단계: 공정시장가액비율 60% 적용
- 4단계: 세율 적용 및 누진공제
- 5단계: 세부담상한 150% & 세액공제
- 실제 시뮬레이션 (15억·20억·30억)
- 자주 묻는 질문 (FAQ)
종부세 계산 5단계 한눈에 보기
종부세는 다음 5단계를 거쳐 산출됩니다. 각 단계마다 적용 비율이 달라 순서가 중요합니다.
② 기본공제 차감 → 1주택 12억 / 다주택 9억
③ 공정시장가액비율 60% → 과세표준 산출
④ 세율 적용 → 0.5% ~ 5.0% 구간별
⑤ 세부담상한 150% + 세액공제 → 최종 납부세액
1단계: 공시가격 합산
매년 6월 1일 기준으로 본인 명의로 된 모든 주택의 공시가격을 더합니다. 부부라도 각자 인별로 합산합니다(부부 공동명의는 지분율대로 분할).
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2단계: 기본공제 차감
합산 공시가격에서 다음 금액을 차감합니다.
| 구분 | 기본공제 | 비고 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택 | 12억 원 | 단독 명의 기준 |
| 다주택자(인별) | 9억 원 | 인별 합산 후 차감 |
| 부부 공동명의 1주택 | 18억 원 | 각자 9억씩 공제 |
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🔍 내가 종부세 대상인지 바로 확인 →3단계: 공정시장가액비율 60% 적용
기본공제 차감 후 금액에 주택분 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 산출합니다.
📌 과세표준 = (공시가격 합계 − 기본공제) × 60%
※ 2026년 현재 시행령상 주택분 공정시장가액비율은 60%이며, 정부 정책에 따라 60~100% 범위 내 변동 가능합니다.
4단계: 세율 적용 및 누진공제
과세표준에 구간별 세율을 적용합니다. 2주택 이하와 3주택 이상이 다릅니다.
▶ 1주택 · 2주택자 세율
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 3억 이하 | 0.5% | - |
| 3억~6억 | 0.7% | 60만원 |
| 6억~12억 | 1.0% | 240만원 |
| 12억~25억 | 1.3% | 600만원 |
| 25억~50억 | 1.5% | 1,100만원 |
| 50억~94억 | 2.0% | 3,600만원 |
| 94억 초과 | 2.7% | 10,180만원 |
▶ 3주택 이상 세율 (12억 초과분부터 중과)
과세표준 12억 원 초과분부터 2.0%~5.0%의 중과세율이 적용됩니다(50억 초과 3.0%, 94억 초과 5.0%).
5단계: 세부담상한 150% & 세액공제
① 세부담상한 150%
전년도 (재산세 + 종부세) 합계의 150%를 초과하는 금액은 깎아줍니다. 공시가격 급등으로 인한 세금 폭탄을 방지하는 장치입니다.
📌 세부담상한 초과세액 = (재산세 + 종부세) − {전년(재산세+종부세) × 150%}
② 1주택자 세액공제 (최대 80%)
1세대 1주택자는 다음 공제를 합산해 최대 80%까지 감면받을 수 있습니다.
| 구분 | 조건 | 공제율 |
|---|---|---|
| 고령자 공제 | 만 60세~65세 미만 | 20% |
| 만 65세~70세 미만 | 30% | |
| 만 70세 이상 | 40% | |
| 장기보유 공제 | 5년 이상~10년 미만 | 20% |
| 10년 이상~15년 미만 | 40% | |
| 15년 이상 | 50% |
※ 두 공제 합산 한도 80%. 예: 70세 + 15년 보유 = 40+50=90% → 80% 적용.
실제 시뮬레이션 (1주택자 기준)
공정시장가액비율 60%, 세부담상한·세액공제 미반영 단순 산출액입니다.
| 공시가격 | 공제 후 | 과세표준 (×60%) | 종부세 (산출세액) |
|---|---|---|---|
| 15억 | 3억 | 1.8억 | 약 90만원 |
| 20억 | 8억 | 4.8억 | 약 276만원 |
| 30억 | 18억 | 10.8억 | 약 840만원 |
| 50억 | 38억 | 22.8억 | 약 2,364만원 |
※ 70세 + 15년 보유 1주택자라면 80% 공제로 위 금액의 20%만 부담.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 공정시장가액비율은 매년 바뀌나요?
A. 시행령상 60~100% 범위에서 정부가 매년 정합니다. 2026년 현재 60% 유지 중이며, 변동 시 7~8월에 발표됩니다.
Q2. 재산세를 이미 냈는데 종부세는 따로 또 내야 하나요?
A. 네, 단 종부세 산출 시 "공제할 재산세액"으로 차감되어 이중과세는 발생하지 않습니다.
Q3. 부부 공동명의가 무조건 유리한가요?
A. 50대 이하라면 공동명의(18억 공제)가 유리하지만, 65세 이상이고 장기보유자라면 1주택 특례(12억 + 최대 80% 공제)가 더 유리할 수 있습니다.
Q4. 세부담상한 150%는 자동 적용되나요?
A. 네, 별도 신청 없이 국세청이 자동 계산해 고지서에 반영합니다.
📚 출처: 국세청 종합부동산세 안내(nts.go.kr), 지방세법 시행령 제109조, 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr) | 최종 업데이트: 2026-06-22
⏭ 다음 글: 종부세 단독명의 vs 부부공동명의 실제 세액 비교 (예정)
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