공동명의 종부세 70대30 계산방법｜공시가격 18억원, 9억원 공제도 지분대로 나눌까?
공시가격 18억원짜리 아파트를 부부가 70대30으로 공동명의하고 있다면 9억원 기본공제도 70대30으로 나누는 걸까요?
아닙니다. 9억원을 70대30으로 쪼개는 것이 아니라, 특례를 적용하지 않는 일반 공동명의에서는 부부가 각각 자신의 지분가액을 계산한 뒤 각자 9억원 기본공제를 적용합니다.
따라서 공시가격 18억원의 70% 지분자는 12억6천만원, 30% 지분자는 5억4천만원으로 계산합니다.
다른 과세대상 주택이 없다고 가정하면 70% 지분자는 9억원을 뺀 3억6천만원이 남지만, 30% 지분자는 5억4천만원이 9억원 기본공제 안에 들어갑니다.
9억원 기본공제를 70대30으로 나누는 것이 아니다
이번 글에서 가장 중요한 부분입니다.
주택분 종부세는 공동명의 주택 전체에 하나의 9억원 공제를 놓고 지분율에 따라 나눠주는 방식이 아닙니다.
종부세 과세표준은 기본적으로 납세의무자별로 계산합니다.
따라서 공동명의 1주택 특례를 적용하지 않는 경우 부부 각자가 자신의 지분에 해당하는 공시가격을 계산하고, 각자의 다른 과세대상 주택까지 합산한 뒤 각각 기본공제를 적용합니다.
일반 개인에게 적용되는 주택분 기본공제는 9억원입니다.
잘못된 계산
9억원 × 70% = 6억3천만원 공제
9억원 × 30% = 2억7천만원 공제
이런 방식으로 기본공제를 지분율대로 나누지 않습니다.
공시가격 18억원·70대30이면 지분가액은 얼마일까?
실제 숫자로 계산해보겠습니다.
주택 전체 공시가격이 18억원이고 남편이 70%, 아내가 30%를 보유한다고 가정합니다.
70% 지분자
18억원 × 70% = 12억6천만원
30% 지분자
18억원 × 30% = 5억4천만원
이제 각각의 지분가액에서 9억원 기본공제를 확인합니다.
70% 지분자는 3억6천만원이 남는다
70% 지분자의 공시가격 상당액은 12억6천만원입니다.
다른 과세대상 주택이 없다고 단순 가정하면 여기에서 9억원을 공제합니다.
12억6천만원
− 9억원 기본공제
= 3억6천만원
하지만 3억6천만원에 바로 종부세 세율을 적용하는 것은 아닙니다.
주택분 공정시장가액비율 60%를 적용해 과세표준을 계산합니다.
3억6천만원 × 60% = 2억1,600만원
따라서 이 단순 사례에서 70% 지분자의 종부세 과세표준은 2억1,600만원이 됩니다.
30% 지분자는 어떻게 될까?
30% 지분자의 지분가액은 5억4천만원입니다.
다른 과세대상 주택이 없다면 일반 기본공제 9억원보다 낮습니다.
따라서 기본적인 계산에서는
5억4천만원
− 9억원
= 0원 이하
과세표준 = 0원
이 사례에서는 70% 지분자에게만 과세표준이 발생하는 구조가 됩니다.
70% 지분자의 계산 단계 세액은 얼마일까?
앞에서 계산한 과세표준은 2억1,600만원입니다.
현재 2주택 이하 개인의 과세표준 3억원 이하 구간에는 0.5% 세율이 적용됩니다.
따라서 세율 적용 단계에서는
과세표준 2억1,600만원
× 0.5%
= 108만원
이 108만원은 재산세액 공제 등을 반영하기 전의 계산 단계 금액입니다.
최종 고지세액이 무조건 108만원이라는 뜻은 아닙니다.
공제할 재산세액과 세부담상한 등 이후 단계가 남아 있습니다.
50대50이었다면 결과는 완전히 달라진다
같은 공시가격 18억원이라도 지분이 50대50이면 결과가 달라집니다.
각자의 지분가액은 9억원입니다.
다른 과세대상 주택이 없다면 각각 9억원 기본공제를 적용해 남는 금액이 없습니다.
| 공시가격 18억원 | 50대50 | 70대30 |
|---|---|---|
| 큰 지분자의 지분가액 | 9억원 | 12억6천만원 |
| 9억원 공제 후 | 0원 | 3억6천만원 |
| 60% 적용 과세표준 | 0원 | 2억1,600만원 |
즉 공동명의라는 사실만큼 실제 지분율도 중요합니다.
공시가격 20억원을 70대30으로 가지고 있다면?
이번에는 공시가격을 20억원으로 올려보겠습니다.
70% 지분자의 지분가액은 14억원입니다.
30% 지분자의 지분가액은 6억원입니다.
다른 주택이 없다는 단순 가정 아래 계산하면
70% 지분자
14억원 - 9억원 = 5억원
5억원 × 60% = 과세표준 3억원
30% 지분자
6억원 - 9억원 = 0원 이하
과세표준 0원
70% 지분자는 세율 적용 전 과세표준이 3억원까지 올라갑니다.
이처럼 지분이 한 사람에게 크게 몰릴수록 개인별 기본공제를 활용하는 효과가 줄어들 수 있습니다.
그렇다면 9억원 공제는 공동명의일수록 두 번 받는 건가?
특례를 적용하지 않는 일반 공동명의에서는 부부 각자가 별도의 납세의무자이므로 각자의 과세표준 계산에서 9억원 기본공제를 적용합니다.
하지만 여기서 주의해야 할 것이 있습니다.
각 배우자가 다른 주택을 보유하고 있다면 그 사람의 다른 주택 공시가격까지 인별로 합산합니다.
예를 들어 30% 지분자의 공동명의 지분가액은 5억4천만원이지만 본인 명의의 다른 주택 공시가격이 5억원 있다면 단순히 “5억4천만원이니까 9억원 이하”라고 끝낼 수 없습니다.
본인의 과세대상 주택 공시가격을 합산해 다시 판단해야 합니다.
70대30이라면 공동명의 1주택 특례가 더 유리할까?
반드시 그렇다고 할 수 없습니다.
공동명의 1주택 특례를 적용하지 않으면 각자가 납세의무자가 되고 각각 9억원을 공제받습니다.
특례를 적용하면 부부가 합의해 한 명을 납세의무자로 정하고 12억원 기본공제를 적용합니다.
대신 특례를 적용한 경우 납세의무자의 연령과 보유기간에 따라 고령자·장기보유 세액공제를 최대 80%까지 받을 수 있습니다.
국세청 역시 공동명의 특례가 오히려 불리할 수 있으므로 특례 적용·미적용 예상세액을 비교하도록 안내하고 있습니다.
따라서 70대30이라는 지분비율만으로 특례의 유불리를 결정해서는 안 됩니다.
지분 70%인 사람이 70세·15년 보유했다면?
이런 경우에는 특례를 다시 검토할 이유가 생깁니다.
특례상 납세의무자가 70세 이상이면서 15년 이상 보유했다면 고령자와 장기보유 세액공제율을 합쳐 최대 80%까지 적용받을 수 있기 때문입니다.
각각 9억원 공제를 적용하는 방식에서는 이러한 1세대 1주택 고령·장기보유 세액공제를 적용하지 않습니다.
공시가격이 높고 세액공제율도 높다면 12억원 특례 방식이 역전할 가능성을 따로 계산해야 합니다.
70세·15년 보유라면 세액공제까지 비교하세요
공동명의 특례에서는 납세의무자의 연령과 보유기간에 따라 최대 80% 세액공제를 검토할 수 있습니다.
종부세 고령·장기보유 세액공제 계산하기 →지분율은 어디서 확인해야 할까?
“우리 부부 공동명의니까 50대50일 것”이라고 생각하고 계산하면 안 됩니다.
공동명의 지분은 등기내용에서 확인하는 것이 정확합니다.
부부 공동명의라도 50대50, 60대40, 70대30 등 실제 지분비율은 얼마든지 다를 수 있습니다.
종부세 계산에서는 실제 소유지분에 따라 각자의 공시가격 상당액이 달라집니다.
따라서 공동명의 종부세 계산의 첫 단계는 주택 전체 공시가격과 실제 지분율을 확인하는 것입니다.
70대30 공동명의 계산 순서
정리하면 특례를 적용하지 않는 일반적인 공동명의 계산은 아래 순서로 보면 됩니다.
1. 주택 전체 공시가격 확인
2. 각자의 실제 지분율 적용
3. 각자의 지분가액 계산
4. 각자의 다른 과세대상 주택까지 인별 합산
5. 각 납세의무자별 9억원 기본공제 적용
6. 남은 금액에 주택분 60% 적용
7. 각자의 과세표준에 세율 적용
8. 공제할 재산세액 등 최종 계산
자주 묻는 질문
9억원 기본공제도 70대30으로 나누나요?
아닙니다. 특례 미적용 일반 공동명의에서는 각자가 납세의무자가 되고 각자의 과세표준 계산에서 일반 기본공제 9억원을 적용합니다.
공시가격 18억원·70대30이면 각자 얼마인가요?
70% 지분자는 12억6천만원, 30% 지분자는 5억4천만원입니다.
70% 지분자는 9억원 공제 후 얼마가 남나요?
다른 과세대상 주택이 없다고 가정하면 3억6천만원이 남습니다.
3억6천만원 전체가 과세표준인가요?
아닙니다. 주택분 공정시장가액비율 60%를 적용하므로 과세표준은 2억1,600만원입니다.
30% 지분자는 종부세가 없나요?
이 글의 단순 사례처럼 다른 과세대상 주택이 없고 지분가액이 5억4천만원이라면 9억원 기본공제 범위 안입니다. 다른 주택이 있다면 그 사람의 주택 공시가격을 인별 합산해야 합니다.
70대30이면 공동명의 특례가 더 유리한가요?
지분율만으로 판단할 수 없습니다. 12억원 기본공제와 적용 가능한 고령자·장기보유 세액공제를 포함해 특례 적용·미적용 예상세액을 비교해야 합니다.
결론, 지분은 나누지만 9억원 공제는 지분대로 나누지 않는다
공동명의 종부세 70대30 계산에서 가장 중요한 한 문장은 이것입니다.
주택 공시가격은 70대30 지분으로 나누지만, 9억원 기본공제를 다시 70대30으로 쪼개지는 않습니다.
공시가격 18억원 사례라면
70% 지분자 → 12억6천만원
30% 지분자 → 5억4천만원
으로 시작합니다.
특례를 적용하지 않는 일반적인 공동명의라면 각 납세의무자는 자신의 과세대상 주택 공시가격 합계에서 각각 9억원 기본공제를 확인합니다.
따라서 다른 주택이 없다는 단순 가정 아래 70% 지분자는 3억6천만원이 남고 60%를 적용해 과세표준 2억1,600만원이 됩니다.
반면 30% 지분자는 5억4천만원이 9억원 기본공제 범위 안에 들어갑니다.
그리고 실제 선택에서는 각각 9억원 공제 방식과 공동명의 1주택 12억원 특례 중 어느 쪽이 유리한지까지 비교해야 합니다.
공식 기준
이 글은 2026년 10월 현재 종합부동산세법의 납세의무자별 과세표준 규정과 국세청 부부 공동명의 1주택자 과세특례 안내를 기준으로 작성했습니다.
본문의 공시가격 18억원·70대30 사례는 부부가 해당 주택을 해당 지분율로 공동 소유하고 다른 과세대상 주택이 없으며 공동명의 1주택 특례를 적용하지 않는 단순 사례를 기준으로 설명했습니다.
실제 종부세는 각 명의자의 다른 보유주택, 특례주택 여부, 공제할 재산세액, 공동명의 특례 적용 여부 등에 따라 달라질 수 있으므로 실제 신고·납부 전에는 홈택스 모의계산과 국세청 안내를 최종 확인하시기 바랍니다.
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