종부세 공정시장가액비율 60% 계산방법｜12억원 공제 후 어디에 곱할까?

종부세 공정시장가액비율 60%는 공시가격 전체에 바로 곱하는 것이 아닙니다.

주택 공시가격 합계에서 먼저 9억원 또는 1세대 1주택자 12억원을 공제한 뒤, 남은 금액에 60%를 곱합니다.

예를 들어 공시가격 15억원인 1세대 1주택자라면 15억원에 60%를 곱하는 것이 아니라, 15억원에서 12억원을 뺀 3억원에 60%를 적용합니다.

따라서 종부세 과세표준은 1억8천만원이 됩니다.

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종부세 공정시장가액비율 60%는 어디에 곱할까?

종부세를 처음 계산할 때 가장 많이 틀리는 부분이 바로 이 순서입니다.

공시가격이 15억원이라고 하면

“15억원 × 60% = 9억원인가?”

라고 생각하기 쉽습니다.

하지만 주택분 종합부동산세 계산은 그렇게 하지 않습니다.

먼저 본인에게 적용되는 기본공제액을 빼야 합니다.

2026년 기준 주택분 기본공제는 일반 개인의 경우 9억원, 요건을 충족한 1세대 1주택자는 12억원입니다.

그리고 기본공제를 뺀 금액에 공정시장가액비율 60%를 적용합니다.

종부세 과세표준 기본 계산 순서

주택 공시가격 합계

↓

9억원 또는 12억원 기본공제

↓

남은 금액 × 60%

↓

종부세 과세표준

공시가격 15억원이면 왜 과세표준이 9억원이 아닐까?

공시가격 15억원인 1세대 1주택자를 예로 들어보겠습니다.

잘못 계산하면 이렇게 됩니다.

15억원 × 60% = 9억원

하지만 이 계산은 12억원 기본공제를 반영하지 않았습니다.

정확한 순서는 다음과 같습니다.

공시가격 15억원 1세대 1주택

15억원 - 12억원 = 3억원

3억원 × 60% = 1억8천만원

종부세 과세표준 = 1억8천만원

즉 60%는 공시가격 전체가 아니라 기본공제 이후 남은 금액에 적용합니다.

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일반 개인이라면 9억원 공제 후 60%를 적용한다

1세대 1주택자가 아니라면 일반적인 개인의 주택분 기본공제는 9억원입니다.

예를 들어 공시가격 합계가 12억원이라고 가정해보겠습니다.

공시가격 합계 12억원

− 기본공제 9억원

= 3억원

3억원 × 60%

= 과세표준 1억8천만원

같은 공시가격이라도 1세대 1주택 12억원 공제를 받을 수 있는지 여부에 따라 과세표준이 달라집니다.

공시가격 20억원 1주택이면 어떻게 계산할까?

공시가격이 20억원인 1세대 1주택자라면 계산은 다음과 같습니다.

20억원에서 기본공제 12억원을 빼면 8억원이 남습니다.

여기에 60%를 적용합니다.

20억원 - 12억원 = 8억원

8억원 × 60%

= 과세표준 4억8천만원

그다음 과세표준 구간에 맞는 종부세 세율을 적용합니다.

따라서 20억원 전체에 종부세 세율을 곱해서는 안 됩니다.

공정시장가액비율은 왜 필요한 걸까?

공정시장가액비율은 공시가격에서 기본공제를 뺀 금액 전부를 과세표준으로 삼지 않고 일정 비율만 과세표준에 반영하기 위한 장치입니다.

현행 종합부동산세법 시행령에서는 주택분 종부세 공정시장가액비율을 60%로 정하고 있습니다.

그래서 공제 이후 금액이 5억원이라면 종부세 과세표준은 5억원 전부가 아니라 60%인 3억원이 됩니다.

공제 이후 금액이 10억원이라면 과세표준은 6억원이 됩니다.

기본공제 후 남은 금액	60% 적용	종부세 과세표준
1억원	× 60%	6천만원
3억원	× 60%	1억8천만원
5억원	× 60%	3억원
10억원	× 60%	6억원

60%를 적용한 금액이 최종 종부세는 아니다

여기서 또 하나 많이 착각합니다.

공정시장가액비율 60%를 적용해 나온 금액은 납부할 종부세가 아니라 과세표준입니다.

예를 들어 과세표준이 1억8천만원이라고 해서 종부세를 1억8천만원 내는 것은 당연히 아닙니다.

이 과세표준에 해당 세율을 적용해야 합니다.

그리고 이후에는 재산세 중복분을 공제하고, 1세대 1주택자의 경우 요건에 따라 고령자·장기보유 세액공제 등을 반영합니다.

따라서 계산 순서는

공시가격 → 기본공제 → 60% → 과세표준 → 세율 → 세액공제

라고 이해하면 가장 쉽습니다.

재산세도 공정시장가액비율이 60%일까?

이 부분은 반드시 구분해야 합니다.

종부세의 공정시장가액비율과 재산세의 공정시장가액비율은 같은 규정을 사용하는 것이 아닙니다.

종부세법 시행령에서 주택분 종부세의 공정시장가액비율은 현재 60%입니다.

반면 2026년 재산세에서는 1세대 1주택에 대해 주택 공시가격 구간별로 별도의 공정시장가액비율을 적용합니다.

2026년 1세대 1주택 재산세	공정시장가액비율
공시가격 3억원 이하	43%
3억원 초과~6억원 이하	44%
6억원 초과	45%

그래서 인터넷에서 ‘공정시장가액비율 45%’라는 숫자를 보고 종부세 계산에도 45%를 적용하면 안 됩니다.

종부세인지 재산세인지부터 구분해야 합니다.

토지 종부세도 60%일까?

아닙니다.

종합부동산세에서 주택과 토지는 공정시장가액비율이 다릅니다.

현행 종부세법 시행령상 주택은 60%를 적용하지만, 종합합산토지와 별도합산토지의 종부세 과세표준 계산에는 100%가 적용됩니다.

따라서 주택 종부세 계산법을 토지 종부세에 그대로 적용하면 안 됩니다.

종부세 공정시장가액비율

주택 → 60%

종합합산토지 → 100%

별도합산토지 → 100%

60%는 언제까지 유지될까?

공정시장가액비율은 법에서 영구적으로 60%로 고정한 숫자가 아니라 대통령령에서 정하는 비율입니다.

종합부동산세법에서는 일정 범위 안에서 대통령령으로 공정시장가액비율을 정하도록 하고 있고, 현재 시행령이 주택분에 대해 60%를 정하고 있습니다.

따라서 앞으로 시행령이 개정되면 비율이 바뀔 가능성은 있습니다.

그래서 종부세를 계산할 때는 과거에 사용한 비율을 그대로 가져오기보다 해당 연도 기준 비율을 다시 확인하는 것이 중요합니다.

내가 종부세 대상이 아니라면 60% 계산도 필요 없다

공정시장가액비율 계산보다 먼저 확인해야 할 것이 있습니다.

바로 종부세 대상 여부입니다.

공시가격 합계가 기본공제 범위 안이라면 공정시장가액비율을 적용할 과세표준 자체가 발생하지 않을 수 있습니다.

예를 들어 요건을 충족한 1세대 1주택자의 공시가격이 11억원이라면 12억원 기본공제 범위 안입니다.

이 경우 11억원에 60%를 곱해서 종부세를 계산하는 것이 아닙니다.

아직 내가 종부세 대상인지 모르겠다면 먼저 확인하세요

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공정시장가액비율 계산에서 가장 많이 틀리는 4가지

첫째, 공시가격 전체에 60%를 먼저 곱하는 경우입니다.

주택분 종부세는 기본공제를 먼저 차감합니다.

둘째, 60%를 세율이라고 생각하는 경우입니다.

60%는 세율이 아니라 과세표준을 산정하기 위한 공정시장가액비율입니다.

셋째, 재산세의 공정시장가액비율을 종부세에 적용하는 경우입니다.

2026년 1세대 1주택 재산세의 43~45%와 종부세 60%는 서로 다른 계산입니다.

넷째, 60% 적용 결과를 최종 세금이라고 생각하는 경우입니다.

그 결과는 과세표준이며 이후 세율과 각종 공제를 적용해야 합니다.

자주 묻는 질문

종부세 공정시장가액비율은 2026년 몇 %인가요?

주택분 종합부동산세의 공정시장가액비율은 현재 60%입니다.

공시가격에 바로 60%를 곱하나요?

아닙니다. 먼저 9억원 또는 1세대 1주택 12억원 기본공제를 차감하고 남은 금액에 60%를 적용합니다.

공시가격 15억원 1주택이면 15억원의 60%인가요?

아닙니다. 15억원에서 12억원을 공제한 3억원에 60%를 적용해 과세표준 1억8천만원을 계산합니다.

60%가 종부세율인가요?

아닙니다. 60%는 과세표준을 산정하는 공정시장가액비율입니다. 세율은 이후 과세표준 구간에 따라 별도로 적용합니다.

재산세도 60%인가요?

같다고 보면 안 됩니다. 특히 2026년 1세대 1주택 재산세는 공시가격 구간별로 43%, 44%, 45%의 별도 비율이 적용됩니다.

토지 종부세에도 60%를 적용하나요?

아닙니다. 종합합산토지와 별도합산토지의 종부세 공정시장가액비율은 100%입니다.

결론, 60%는 기본공제를 뺀 뒤 곱한다

종부세 공정시장가액비율 60%를 계산할 때 가장 중요한 것은 순서입니다.

공시가격 전체에 먼저 60%를 곱하는 것이 아닙니다.

공시가격 합계 → 9억원 또는 12억원 공제 → 남은 금액 × 60%

이 순서로 계산합니다.

예를 들어 공시가격 15억원의 1세대 1주택자라면

15억원 - 12억원 = 3억원

3억원 × 60% = 과세표준 1억8천만원

이 됩니다.

그리고 1억8천만원에 해당 세율을 적용하고 재산세 공제와 각종 세액공제를 반영해야 실제 납부할 종부세에 가까워집니다.

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공식 기준

이 글은 2026년 10월 현재 종합부동산세법과 종합부동산세법 시행령의 공정시장가액비율 기준을 바탕으로 작성했습니다.

종부세 공정시장가액비율은 시행령 개정에 따라 변경될 수 있으므로 실제 계산 시 해당 연도 기준을 최종 확인해야 합니다. 재산세의 공정시장가액비율과 종부세의 공정시장가액비율은 서로 다를 수 있으므로 혼동하지 않는 것이 중요합니다.