2주택 종부세 계산방법｜공시가격 6억+5억이면 11억원 전체에 세금 붙을까?

공시가격 6억원짜리 주택과 5억원짜리 주택을 한 사람이 가지고 있다면 어떻게 될까요?

두 집이 각각 9억원보다 싸다고 해서 종부세 대상에서 자동으로 빠지는 것은 아닙니다.

종부세는 주택 한 채씩 9억원을 공제하는 방식이 아니라, 한 사람이 전국에 보유한 주택의 공시가격을 합산한 뒤 일반적으로 9억원을 공제합니다.

따라서 6억원+5억원이면 공시가격 합계는 11억원이고, 9억원을 뺀 2억원에 공정시장가액비율 60%를 적용하면 과세표준은 1억2천만원이 됩니다.

내가 가진 2채의 공시가격으로 종부세 계산 순서를 확인해보세요

2주택 종부세 계산방법 확인하기 →

6억원짜리와 5억원짜리, 각각 9억원 이하인데 왜 합칠까?

이 부분이 2주택 종부세에서 가장 많이 헷갈리는 지점입니다.

주택분 종부세 기본공제 9억원을 보고

“첫 번째 집 6억원은 9억원 이하, 두 번째 집 5억원도 9억원 이하니까 둘 다 종부세가 없겠네.”

라고 생각할 수 있습니다.

하지만 종부세 기본공제는 주택 한 채마다 9억원씩 적용하는 구조가 아닙니다.

개인이 보유하고 있는 과세대상 주택의 공시가격을 전국 단위로 합산한 뒤 기본공제를 적용합니다.

2주택 사례

주택 A 공시가격: 6억원

주택 B 공시가격: 5억원

합계: 11억원

일반 개인 기본공제: 9억원

따라서 이 사례에서는 11억원과 9억원을 비교해야 합니다.

11억원 전체에 종부세가 붙는 것은 아니다

이번에는 반대쪽 착각이 생깁니다.

두 채를 합쳐 11억원이 됐으니 11억원 전체에 종부세 세율을 적용한다고 생각할 수 있습니다.

이것도 아닙니다.

공시가격 합계에서 먼저 9억원 기본공제를 빼야 합니다.

공시가격 6억+5억 계산

6억원 + 5억원 = 11억원

11억원 - 기본공제 9억원 = 2억원

2억원 × 공정시장가액비율 60%

= 종부세 과세표준 1억2천만원

즉 11억원 전체가 과세표준이 되는 것이 아닙니다.

9억원을 공제하고 60%까지 적용한 1억2천만원이 다음 세율 계산의 기준이 됩니다.

왜 2억원이 아니라 1억2천만원이 되는지 궁금하다면

종부세 공정시장가액비율 60% 계산방법 보기 →

과세표준 1억2천만원이면 종부세는 얼마일까?

이제 과세표준에 세율을 적용합니다.

현재 개인의 2주택 이하 주택분 종부세는 과세표준 3억원 이하 구간에 0.5%의 세율이 적용됩니다.

따라서 이 사례의 계산 단계에서는 다음과 같습니다.

과세표준 1억2천만원

× 0.5%

= 60만원

하지만 여기서 매우 중요한 것이 있습니다.

이 60만원이 그대로 최종 납부할 종부세라는 뜻은 아닙니다.

종부세 계산에서는 종부세 과세표준에 해당하는 재산세액을 공제하는 과정 등이 추가로 들어갑니다.

따라서 실제 고지되는 종부세는 이 중간 계산 결과와 달라질 수 있습니다.

그럼 실제로 내는 돈은 60만원보다 적을 수도 있을까?

가능합니다.

종부세와 재산세가 같은 부동산 가액에 중복으로 부과되는 부분을 조정하기 위해 공제할 재산세액을 계산하기 때문입니다.

그래서 단순 계산으로 나온 60만원과 실제 고지서의 종부세액이 똑같지 않을 수 있습니다.

또 실제 종부세가 결정된 뒤에는 농어촌특별세도 함께 확인해야 합니다.

따라서 최종 부담액을 알고 싶다면

공시가격 합산 → 기본공제 → 60% → 세율 → 재산세액 공제 → 최종 종부세

순서까지 확인하는 것이 좋습니다.

집 두 채면 1세대 1주택 12억원 공제를 받을 수 없을까?

일반적인 2주택 보유자는 1세대 1주택자에게 적용되는 12억원 기본공제를 그대로 적용하는 것이 아닙니다.

이 글의 6억원+5억원 사례도 일반적인 주택 두 채를 보유하고 있고 별도의 1세대 1주택 특례가 없는 상황을 가정했습니다.

다만 세법에는 단순한 주택 숫자만으로 판단하면 안 되는 예외가 있습니다.

일시적 2주택, 일정 요건을 충족하는 상속주택, 지방 저가주택 등은 1세대 1주택 특례와 관련된 별도 규정이 적용될 수 있습니다.

따라서 등기상 주택이 두 채라고 해서 모든 사람이 반드시 똑같은 방식으로 계산되는 것은 아닙니다.

공시가격 합계가 정확히 9억원이면?

일반 개인의 주택분 기본공제가 9억원이므로 과세대상 공시가격 합계가 정확히 9억원이라면 기본공제를 차감한 뒤 남는 금액이 없습니다.

예를 들어

주택 A 5억원 + 주택 B 4억원 = 9억원

이라면 기본적인 계산에서는

9억원 - 9억원 = 0원

이 됩니다.

이 경우에는 공정시장가액비율 60%를 적용할 금액도 남지 않습니다.

공시가격 합계가 10억원이라면?

이번에는 6억원과 4억원 두 채를 가지고 있다고 가정해보겠습니다.

6억원 + 4억원 = 10억원

10억원 - 9억원 = 1억원

1억원 × 60% = 과세표준 6천만원

6천만원 × 0.5% = 30만원

이 역시 재산세액 공제 등을 반영하기 전 계산 단계입니다.

공시가격 합계가 12억원이라면?

주택 두 채의 공시가격 합계가 12억원이라면 일반적인 계산은 다음과 같습니다.

12억원 - 9억원 = 3억원

3억원 × 60% = 과세표준 1억8천만원

1억8천만원 × 0.5% = 90만원

즉 공시가격 합계가 1억원 늘었다고 세금도 단순히 1억원에 같은 비율로 붙는 것이 아닙니다.

기본공제와 공정시장가액비율을 거쳐 과세표준을 다시 계산합니다.

주택이 서로 다른 지역에 있어도 합칠까?

그렇습니다.

종부세는 특정 시·군·구 안에 있는 주택만 합산하는 방식이 아닙니다.

개인이 전국에 보유한 과세대상 주택의 공시가격을 인별로 합산합니다.

예를 들어 서울에 공시가격 6억원짜리 주택 한 채, 부산에 5억원짜리 한 채를 같은 사람이 소유하고 있다면 지역이 다르다는 이유로 따로 9억원씩 공제하는 것은 아닙니다.

합산 대상이라면 11억원을 기준으로 판단합니다.

집 한 채씩은 9억원 아래인데 왜 종부세 대상이 되는지 더 확인하려면

종부세 9억·12억 대상 기준 확인하기 →

두 채 중 한 채를 6월 2일에 샀다면?

주택 수를 셀 때도 현재 보유하고 있는 집만 보는 것이 아닙니다.

종부세 과세기준일은 매년 6월 1일입니다.

따라서 6월 1일 현재 한 채만 보유하고 있었고 두 번째 주택을 6월 2일 이후 취득했다면 해당 연도의 종부세 판단에서는 과세기준일의 소유관계를 먼저 확인해야 합니다.

반대로 두 채 모두 6월 1일 현재 보유하고 있었다면 두 주택을 기준으로 종부세 대상 여부를 살펴야 합니다.

5월 말·6월 초에 두 번째 주택을 사고팔았다면

종부세 6월 1일 과세기준 확인하기 →

부부가 한 채씩 가지고 있으면 똑같이 합산할까?

여기서는 ‘인별 합산’이라는 표현이 중요합니다.

종부세 주택분은 개인별로 공시가격을 합산합니다.

따라서 한 사람이 주택 두 채를 모두 소유한 경우와 부부가 각각 자신의 명의로 한 채씩 보유한 경우를 단순히 같은 계산으로 보면 안 됩니다.

각 명의자의 보유주택과 공시가격을 따로 확인해야 합니다.

다만 세대 기준 주택 수나 1세대 1주택 특례 판단에서는 별도 규정이 연결될 수 있기 때문에 명의만 나눠져 있다고 모든 문제가 끝나는 것은 아닙니다.

2주택 종부세 계산에서 가장 많이 틀리는 5가지

첫째, 주택 한 채마다 9억원씩 공제한다고 생각하는 것입니다.

한 개인이 보유한 과세대상 주택의 공시가격을 인별 합산합니다.

둘째, 11억원 전체에 세율을 곱하는 것입니다.

9억원 기본공제를 먼저 적용합니다.

셋째, 9억원을 뺀 2억원에 바로 세율을 곱하는 것입니다.

공정시장가액비율 60%를 먼저 적용해야 합니다.

넷째, 60만원을 최종 종부세라고 생각하는 것입니다.

공제할 재산세액 등 이후 계산이 남아 있습니다.

다섯째, 주택 두 채면 무조건 일반 2주택 계산이라고 생각하는 것입니다.

일시적 2주택이나 상속주택 등 별도 특례 적용 가능성을 확인할 필요가 있습니다.

자주 묻는 질문

공시가격 6억원과 5억원이면 각각 9억원 이하니까 종부세가 없나요?

그렇게 판단하면 안 됩니다. 한 사람이 두 채를 소유했다면 과세대상 주택의 공시가격을 인별로 합산하는 것이 기본입니다. 두 채 합계는 11억원입니다.

그럼 11억원 전체에 종부세가 붙나요?

아닙니다. 일반 개인이라면 먼저 9억원 기본공제를 적용하고 남은 2억원에 주택분 공정시장가액비율 60%를 적용합니다.

6억원+5억원 사례의 과세표준은 얼마인가요?

11억원에서 9억원을 공제한 2억원에 60%를 적용하므로 과세표준은 1억2천만원입니다.

과세표준 1억2천만원이면 세금은 얼마인가요?

2주택 이하 개인의 과세표준 3억원 이하 세율 0.5%를 적용하면 이 계산 단계에서 60만원입니다. 실제 고지세액은 공제할 재산세액 등을 추가로 반영해야 합니다.

서울 한 채와 부산 한 채도 합산하나요?

같은 개인이 보유한 과세대상 주택이라면 지역이 다르더라도 전국 단위로 공시가격을 합산해 판단합니다.

집 두 채면 무조건 9억원 공제인가요?

일반적인 2주택 사례에서는 9억원 기본공제를 적용하지만, 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 등 별도 특례가 적용되는 경우에는 추가 확인이 필요합니다.

결론, 6억+5억이면 11억 전체가 아니라 2억원에서 계산을 시작한다

공시가격 6억원과 5억원짜리 주택 두 채를 한 사람이 보유한 일반적인 사례라면 계산은 다음과 같습니다.

6억원 + 5억원 = 공시가격 합계 11억원

11억원 - 기본공제 9억원 = 2억원

2억원 × 60% = 과세표준 1억2천만원

1억2천만원 × 0.5% = 계산 단계 세액 60만원

따라서 11억원 전체에 세금이 붙는 것도 아니고, 두 집이 각각 9억원 이하라고 종부세와 무조건 관계없는 것도 아닙니다.

핵심은 한 사람이 보유한 주택의 공시가격을 먼저 합산하고, 기본공제와 60%를 순서대로 적용하는 것입니다.

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공식 기준

이 글은 2026년 10월 현재 국세청 종합부동산세 과세표준과 세율 안내를 기준으로 작성했습니다.

본문의 6억원+5억원 사례는 한 개인이 일반적인 과세대상 주택 두 채를 보유하고 있으며 별도의 1세대 1주택 특례가 적용되지 않는 경우를 가정한 계산 예시입니다.

실제 종부세는 주택 수, 명의, 공시가격, 일시적 2주택·상속주택 등 특례 여부, 공제할 재산세액 등에 따라 달라질 수 있으므로 실제 신고·납부 전에는 홈택스 계산 결과와 국세청 안내를 최종 확인하시기 바랍니다.